國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今日公布的數(shù)據(jù)顯示，8月70大中城市中有46城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，7月為51城；二手住宅70城中有27城價(jià)格環(huán)比上漲，7月為41城，價(jià)格下降的城市達(dá)34個(gè)。

　　“這是2016年來連續(xù)5年，除疫情影響的2020年2月外，二手房數(shù)據(jù)第一次出現(xiàn)不足半數(shù)城市上漲的現(xiàn)象。下調(diào)成為主流。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，“從房?jī)r(jià)上漲看，8月新房、二手房最高上漲的城市環(huán)比也全部低于1%�！�

　　對(duì)于一二線城市來說，二手房占據(jù)市場(chǎng)主體地位，二手房更能反映市場(chǎng)真實(shí)熱度。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別上漲0.4%、0.2%和0.5%，漲幅比上月分別回落0.3、0.5和0.1個(gè)百分點(diǎn)；深圳環(huán)比下降0.4%，連續(xù)4個(gè)月下降。

　　“北京、上海和廣州在調(diào)控補(bǔ)丁不斷加碼的背景下，房?jī)r(jià)雖有上漲，但上漲力度明顯趨弱，市場(chǎng)成交量開始出現(xiàn)萎縮，預(yù)示著下一步房?jī)r(jià)會(huì)上漲乏力。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示。

　　一線城市新房?jī)r(jià)格漲幅也在回落。據(jù)測(cè)算，8月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海和深圳環(huán)比分別上漲0.2%、0.4%和1.0%，廣州由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.1%。

　　二線城市的新房也在降溫通道上。據(jù)測(cè)算，二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平。

　　“這是市場(chǎng)風(fēng)格轉(zhuǎn)變的一個(gè)重要信號(hào)，寧波、南寧、昆明、貴陽等地的二手市場(chǎng)已經(jīng)開始轉(zhuǎn)跌，結(jié)合部分城市已經(jīng)出臺(tái)的‘限跌令’來看，未來房?jī)r(jià)下行壓力增大的城市數(shù)量會(huì)不斷增多。”張波指出，一二手房環(huán)比漲幅超過0.5%的城市寥寥無幾，這是樓市下一步市場(chǎng)風(fēng)格轉(zhuǎn)變的重要關(guān)注點(diǎn)。

　　三線城市的降溫則是在加速。和一二線城市不同，三四城市的市場(chǎng)變化更為快速，市場(chǎng)的冷熱切換也更明顯。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，連續(xù)兩個(gè)月下降。

　　“預(yù)計(jì)后續(xù)三線及以下城市的降溫會(huì)更為明顯，調(diào)控分化也會(huì)在更多城市中出現(xiàn)�！睆埐ㄕJ(rèn)為，“整體來看，8月各類城市均已確定性進(jìn)入降溫通道，雖有部分城市的房?jī)r(jià)依然保持一定上漲，但總體的上漲力度已經(jīng)趨緩，‘金九銀十’同比大降溫，成色不足將是大概率趨勢(shì)�！�

　　2021年來，特別是最近幾個(gè)月，全國(guó)超過20城市發(fā)布了針對(duì)二手房中介行為規(guī)范、二手房業(yè)主限價(jià)的政策和通知，西安、杭州、東莞，深圳等城市發(fā)布了二手房限價(jià)政策，無錫、成都、廣州、合肥、北京、上海等城市最近針對(duì)二手房違規(guī)報(bào)價(jià)、哄抬物價(jià)等發(fā)布了不同的政策。

　　張大偉表示，從整體房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看，2021年來一系列房地產(chǎn)調(diào)控終于見到了初步效果，特別是二手房?jī)r(jià)格開始出現(xiàn)拐點(diǎn)，熱點(diǎn)城市開始在二手房管控方面出現(xiàn)了明顯的效果。

　　另一方面，對(duì)于房?jī)r(jià)下降過快的城市，也有相應(yīng)的調(diào)控措施。目前已經(jīng)有超過7個(gè)城市發(fā)布或者約談了針對(duì)開發(fā)商降價(jià)的政策與會(huì)議。岳陽對(duì)商品住房銷售價(jià)格做出了官方指導(dǎo)，明確新建商品住房銷售價(jià)格不得低于備案價(jià)格的85%，規(guī)范部分企業(yè)對(duì)樓盤惡意降價(jià)的行為。長(zhǎng)春要求根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，合理確定商品住房預(yù)售申報(bào)價(jià)格并對(duì)外公示，不得低于九折銷售。唐山、昆明、株洲等城市召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)打壓惡意降價(jià)相關(guān)內(nèi)容，以保持市場(chǎng)平穩(wěn)。

　　“房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)雙向調(diào)控，防止上漲和防止下調(diào)并存。”張大偉表示，近兩年來樓市調(diào)控越發(fā)嚴(yán)格，一邊是對(duì)熱點(diǎn)城市的新房、二手房的“限價(jià)令”，房?jī)r(jià)大漲會(huì)放大金融風(fēng)險(xiǎn)，而房?jī)r(jià)斷崖式下跌也同樣不是穩(wěn)定，會(huì)影響波及金融系統(tǒng)，最近多個(gè)城市新房發(fā)布“限跌令”，表面上是部分房企在負(fù)債高壓下?lián)屌埽�背后其�?shí)進(jìn)一步說明了“穩(wěn)定”是樓市最確定的關(guān)鍵詞。

　　展望后市，張大偉認(rèn)為，從全國(guó)市場(chǎng)看，2021年成交金額和成交面積刷新樓市記錄已成定局，整體趨勢(shì)看，因?yàn)樾刨J寬松導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲在2021年下半年還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，但越來越收緊加碼的調(diào)控政策有望平穩(wěn)市場(chǎng)。一線城市是上半年房?jī)r(jià)上漲龍頭，預(yù)計(jì)下半年大部分將進(jìn)入調(diào)整周期。9月后，隨著信貸政策回歸正常，未來房?jī)r(jià)漲幅有望放緩，下調(diào)城市數(shù)量將不斷增加。