首例群租房糾紛案開庭專家表示：如業(yè)主勝訴將對經濟和人口管理起積極作用，群租房禁令出臺后部分北漂可能遷出北京。

出租房被中介打隔斷，三居室改造成"六居室"群租，房主張先生起訴索賠，并要求中介將房屋恢復原狀。

今天上午該案在一中院開庭。這是本市出臺群租房禁令后，本市法院審理的首個案件。

案件情況

房主一不留神三居變“六居”

2011年10月，市民張先生和北京華美世嘉房地產經紀有限公司簽訂了一份房屋租賃委托代理合同，將自己位于西城區(qū)小西天附近的一套房子出租。

張先生說，他要求中介承諾不打隔斷，不拆廚房內的器具，房內家電、櫥柜等設備，還房時整潔完好、能正常使用。

但房屋鑰匙交到中介手上不到一個月，張先生便接到物業(yè)公司的電話：“您家怎么連廚房都拆了？”張先生趕過去查看，廚房內的櫥柜都拆了，放上了上下鋪的雙層床，原本的客廳被打了隔斷，一套三居室變成了六人間。張先生稱，最多時房子里住過8個以上的人。

張先生心中不樂意，但已然如此，他只好和中介公司約定，還房時必須要恢復原貌。

2012年10月合同期結束時，張先生卻聯(lián)系不到原先簽訂合同的經紀人了。房子內一片狼藉，隔斷沒拆除，廚房里還放著床鋪。

房門鑰匙沒拿到維權投訴也“無門”

“中介連房門鑰匙也沒還給我�！睆埾壬�開始維權。他先找了建委，“建委告訴我，如果涉及中介違規(guī)可以投訴�！钡�根據(jù)相關規(guī)定，業(yè)主必須和租房人一塊兒去投訴，但租房人已經找不著了。

張先生試圖通過警方解決此事。民警明確答復：“如果協(xié)議里沒有明確你有權扔棄、贈予、變賣、使用他人遺留在屋內的物品，你就不能這么做。否則，經紀公司來報案，稱你侵占他們的財產，我們肯定立案查處”。

于是張先生想通過訴訟維權，但還得先對損失做評估。張先生找到公證處，但被拒絕。

打官司告中介判廚房恢復原樣

最后，張先生只好將北京華美世嘉房地產經紀有限公司訴至法院。

法庭上，中介方承認打了隔斷，但對廚房是否改動表示“不清楚”。

今年3月，西城法院一審判決中介公司支付200%違約金，相當于兩個月房租16200元。由于房屋空置期間中介公司并未使用房屋，租金損失法院只支持一半，即每個月賠償4000元，張先生總計獲得4萬余元的賠償。

同時，法院要求中介公司把廚房恢復原樣，包括安裝櫥柜、燃氣灶、抽油煙機、水管等。

對于這一判決，張先生和中介公司都不滿意，雙方均上訴。

上午庭審

房東：每月?lián)p失租金近萬元

張先生上訴認為，由于中介公司遲遲不交房，導致他每月?lián)p失租金收益近萬元。因此，中介公司對房屋的占有使用費應接近房屋所在地塊的市場平均租價。

張先生的律師提出，5日內拆除屋內隔斷，騰出物品，將廚房恢復原樣后交還給張先生，其他損失再議。

中介：是對方拒絕收房在先

同樣提出上訴的中介公司則稱，是張先生拒絕收房在先，要求法院撤銷原審判決中要求支付每月4000元房屋使用費和1.6萬余元經濟損失的判決。

中介公司認為，自從與張先生合同到期后，中介公司就如約交房，不存在繼續(xù)使用的情況，也沒有任何違約情況。因此一審判決此兩項有問題。

對此張先生表示，他之所以沒有收房，是因為中介的過錯造成房屋不符合交房條件；雖然該房屋沒有新的租客，但屋內一直有中介未清理的物品，屬于占用。

張先生同時聲明，在出租前已經明確要求中介不得搭建隔斷，中介方則強調：“也沒說不許打隔斷啊！”

法庭上，法官拿出一審判決要求雙方對此前所認定的事實是否確認，中介方看過之后，回答“基本屬實”，在法官的追問下，又改口稱“屬實”。

實地探訪

5平米廚房改成臥室放著上下鋪

昨天上午，記者來到涉案房屋內探訪。正對單元房大門，是5平方米廚房改造成的“臥室”，靠墻擺放著一張上下鋪雙層床，床頭幾乎抵著房門，“臥室”內的剩余空間僅容一人走動。

廚房內已經沒有任何燃氣灶具，墻上還殘留著一道50公分左右的黑印，這是燃氣爐被拆除后留下的痕跡。緊靠廚房的是一間七八平米的臥室——“這是隔斷隔出來的！”張先生比劃著說，這個位置原本是客廳的一部分，與這間房屋相連的一間六七平米的小房間是客廳隔出來的另一間臥室。

“連窗戶都沒有！”張先生告訴記者，這種房間叫“暗房”，比帶窗戶的房間每月租金便宜數(shù)百元。

其他3個房間的使用面積都在10平米以上。

張先生說，這座20層高的塔樓建于2003年，單元內的客廳和主臥都是朝陽的，客廳的隔斷不但導致整個單元房內的采光受到影響，也使得活動空間僅剩下了1米寬的過道走廊。

現(xiàn)實影響

終審判決將對群租市場產生影響

宋秀君律師為張先生免費代理了此案。她表示，該案符合公益訴訟的特征——案件結果涉及公眾利益。她會全力幫助張先生維權。

宋律師認為，這起案件的終審判決，將對北京的群租房市場產生重要影響。根據(jù)《北京市第六次全國人口普查資料匯編》顯示：2010年北京有34%的家庭為承租戶，按出租戶與承租戶1：1的比例計算，至少六成北京家庭與房屋租賃有關。

北京工商大學經濟學劉成璧教授表示，在北京，剛畢業(yè)的外地戶籍大學生與外來務工者是群租房的主要客流。他們選擇群租房，是因為他們的收入無法承受高昂的房租。

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年8月上半月，北京城六區(qū)每套房屋的平均租價為4200元/月；而北京市統(tǒng)計局公布的2012年度北京市職工月平均工資為5223元。

智聯(lián)招聘發(fā)布的《2013北京高校應屆畢業(yè)生就業(yè)形勢報告》顯示，今年本市高校應屆生崗位平均薪酬為4746元。

群租者搬至郊區(qū)將帶動租金上漲

記者了解到，群租房禁令的出臺，對在市區(qū)工作的“北漂”們的生活產生重大影響。按照鏈家地產市場研究部分析師張旭的說法，“群租一族大多是為了更低租金、更低時間成本，犧牲租住空間�！�

以前，一個房間里放上下鋪，幾人同住、房租分擔。最新的規(guī)定要求以原規(guī)劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，這意味著租賃面積增大，房客需要支付的租金自然會增多。

“北漂”們強留市區(qū)，意味著大半工資將成為“房租”，為此很多群租者如今搬到了郊區(qū)。

記者從多家房屋中介公司得到的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前昌平區(qū)的回龍觀和天通苑、大興區(qū)的黃村和舊宮、通州區(qū)的果園和梨園等地鐵沿線，成為很多“北漂”告別群租后集中選擇的區(qū)域。但由于上班距離遠了很多，很多人每天上下班要花費4個小時左右，疲憊不堪。

鏈家地產的分析師張旭表示，隨著禁令執(zhí)行力度的加大，群租一族搬遷到郊區(qū)居住將成為趨勢。同時，隨著人群流入，肯定會帶動郊區(qū)租金大幅上漲。

租房成本上升部分人將遷出

據(jù)本報報道，本市將健全“以證管人、以房管人、以業(yè)控人”有機結合的服務管理模式，通過調整經濟結構、規(guī)范出租房管理的方式，遏制人口過快增長在做好人口總量調控的同時，優(yōu)化人口布局。

據(jù)社科文獻出版社出版的《中國青年發(fā)展報告（2013）》，北京約有16萬“蟻族”。這些人工資不高，近7****的居住面積在10平方米以下。

北京市人口研究所副所長尹志剛表示，如果房租在收入中所占比重過高，如占到一半，將產生擠出效應。

北京工商大學經濟學教授劉成璧認為，北京的人口承受力有限，可通過市場經濟的調控手段，達到資源平衡。

劉成璧認為，群租房禁令導致租房成本上升，經濟上無法承受的人口會考慮遷出北京，宏觀上起到人口自由流動的效果。

對北京人口影響短期內不會太明顯

北京市人口研究所副所長尹志剛認為，北京市出臺的群租房規(guī)定，目的就是為了緩解北京人口過多的問題。

尹所長認為，該案如果勝訴，將對北京的人口和經濟有一定影響，但短期內不會太明顯。

“一方面，群租房禁令，實際操作很難�！彼�說，這是因為群租房的查處只能靠舉報，且政策規(guī)定不細。

另一方面，據(jù)該所調研發(fā)現(xiàn)，五環(huán)路之內的房租上漲后，群租者就轉到郊區(qū)租房子�！斑@也就是城鐵修到哪里，那里的房租就上漲的原因�！彼�說。

他認為，大多數(shù)“北漂”不會輕易離開。最終決定去留的，是“活在北京更好還是活在原籍更好”的抉擇。

據(jù)北京市人口研究所調查，有的收破爛的小販在北京的住房面積只有五六平米，而在老家的房子有幾百平米，但他們還是選擇留在北京。

首都經濟貿易大學土地資源與房地產系主任趙秀池也表示，群租新規(guī)是“以房控人”思路的延續(xù)，如果業(yè)主勝訴，將對北京的經濟和人口管理起到積極作用。

背景鏈接

2013年7月18日，北京市住建委、市公安局、市規(guī)劃委等部門聯(lián)合印發(fā)《關于公布本市出租房屋人均居住面積標準等有關問題的通知》，規(guī)定出租房屋單個房間不得超2人，居住面積不得低于5平方米，否則將被視為群租房給予處罰。

《通知》還要求，應當以原規(guī)劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，即不得把房屋分割出租，不得按床位出租，廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等不得出租居住。