丹東汽車(chē)城項(xiàng)目建設(shè)背景與發(fā)展概況
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項(xiàng)目名稱(chēng)：丹東汽車(chē)城
項(xiàng)目業(yè)主：汽車(chē)銷(xiāo)售有限公司
項(xiàng)目地址：丹東新城區(qū)
項(xiàng)目性質(zhì)：新建
經(jīng)營(yíng)范圍：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)立4S專(zhuān)賣(mài)區(qū)、新車(chē)會(huì)展區(qū)、二手車(chē)交易區(qū)、購(gòu)車(chē)綜合服務(wù)區(qū)、汽車(chē)服務(wù)區(qū)、汽車(chē)配件市場(chǎng)、汽車(chē)超市、市場(chǎng)綜合區(qū)、汽車(chē)文化區(qū)等多個(gè)區(qū)域�！ �
項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模：總占地115畝，規(guī)劃4S專(zhuān)賣(mài)店建筑面積15588 m2 ，新車(chē)會(huì)展區(qū)3287m2 ，二手車(chē)交易區(qū)9216m2 ，購(gòu)車(chē)綜合服務(wù)區(qū)6135m2 ，汽車(chē)服務(wù)區(qū)1611m2 ，汽車(chē)配件市場(chǎng)8776m2 ，汽車(chē)超市8895m2 ，市場(chǎng)綜合區(qū)55111m2 ，汽車(chē)文化區(qū)8974m2 ，汽車(chē)租賃區(qū) 4458 m2 ，道路420m2 ，綠化及環(huán)境22000m2 。其中鋼結(jié)構(gòu)建筑面積為50418m2 ，框架結(jié)構(gòu)建筑面積為71633m2 �！ �
經(jīng)營(yíng)模式設(shè)定為：一期以4S專(zhuān)賣(mài)區(qū)開(kāi)始啟動(dòng)，方式是進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)式出售，以收回前期土地購(gòu)置費(fèi)投入和為其他功能區(qū)項(xiàng)目建設(shè)籌集部分資金；二期在一期招商基本完成的前提下啟動(dòng)，主要是進(jìn)行各功能區(qū)域的建設(shè)，物業(yè)以出租方式進(jìn)行�！ �
項(xiàng)目建設(shè)期周期：預(yù)計(jì)為2年，項(xiàng)目在2015年6月預(yù)計(jì)可以全部啟動(dòng)�！ �
二、可行性研究工作的依據(jù)和范圍
1、可行性研究編制依據(jù)
（1）《促進(jìn)東北地區(qū)崛起規(guī)劃》（2009）
（2）《城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃》（2009）
（3）《遼寧省現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》（2009）
（4）《黃海經(jīng)濟(jì)圈城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》（2008-2020年）
（5）《丹東總體規(guī)劃》（2006-2020）
2、可行性研究的工作范圍
該可研報(bào)告編制范圍包括：項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性、市場(chǎng)現(xiàn)狀及前景分析、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、建設(shè)地址及建設(shè)條件、項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)、環(huán)保、消防、節(jié)能及安全、招投標(biāo)方案、項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、結(jié)論及建設(shè)�！ �
三、項(xiàng)目可行性研究結(jié)論
1、項(xiàng)目建設(shè)可行性
（1）《促進(jìn)東北地區(qū)崛起規(guī)劃》提出:支持重點(diǎn)汽車(chē)企業(yè)提升自主研發(fā)能力和研發(fā)自主品牌汽車(chē)。繼續(xù)推動(dòng)國(guó)產(chǎn)重點(diǎn)汽車(chē)企業(yè)發(fā)展轎車(chē)等汽車(chē)產(chǎn)品，積極開(kāi)發(fā)節(jié)能、環(huán)保、安全汽車(chē)新產(chǎn)品，加大新能源汽車(chē)研發(fā)和推廣力度，鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)重組。圍繞整車(chē)發(fā)展，增強(qiáng)零部件配套生產(chǎn)能力，推進(jìn)汽車(chē)零部件生產(chǎn)規(guī)�；�、專(zhuān)業(yè)化，建設(shè)若干汽車(chē)和零部件生產(chǎn)基地�！ �
（2）《城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃》提出建設(shè)丹東產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，主要以新城區(qū)為核心，各類(lèi)開(kāi)發(fā)園區(qū)為載體，拓展發(fā)展空間，提高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，構(gòu)建輻射帶動(dòng)能力強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展汽車(chē)、裝備制造、精細(xì)化工、家電、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)�！ �
（3）《遼寧省現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》提出建設(shè)黃海物流圈，主要依托和服務(wù)于沿海經(jīng)濟(jì)圈，包括遼寧、吉林、黑龍江。建立跨區(qū)域的全國(guó)性物流集散和分撥、配送中心，發(fā)展汽車(chē)、家電、化工、機(jī)械、電子、能源、農(nóng)產(chǎn)品等物流，大力發(fā)展商貿(mào)物流，形成公路、鐵路、航空聯(lián)運(yùn)一體化的物流體系�！ �
（4）《遼寧黃海經(jīng)濟(jì)圈城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》提出：支持黃海曙光等龍頭企業(yè)加快發(fā)展轎車(chē)、商務(wù)車(chē)、客車(chē)及底盤(pán)、運(yùn)動(dòng)型多功能車(chē)，積極參與國(guó)內(nèi)外汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的兼并重組、投資合作，發(fā)展節(jié)能環(huán)保和新型燃料汽車(chē)，提升自主研發(fā)能力和運(yùn)營(yíng)能力，建設(shè)以自主品牌為主導(dǎo)的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)基地；鼓勵(lì)相關(guān)企業(yè)與整車(chē)廠加強(qiáng)協(xié)作配套，大力發(fā)展汽車(chē)零部件配套產(chǎn)業(yè)，提高整車(chē)本地配套率�！ �
該規(guī)劃針對(duì)丹東市產(chǎn)業(yè)發(fā)展指出：重點(diǎn)發(fā)展鋼鐵、汽車(chē)零部件、紡織服裝、食品飲料、電力、醫(yī)藥化工等工程，建立工業(yè)立市的支撐體系。著力打造遼寧省重要的加工制造基地、冶金工業(yè)基地和旅游度假基地�！ �
（5）《丹東汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃》提出丹東汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園區(qū)將圍繞汽車(chē)銷(xiāo)售、特種車(chē)組裝，汽車(chē)零部件生產(chǎn)和廢舊汽車(chē)拆解建設(shè)。汽車(chē)工業(yè)園區(qū)是新城區(qū)工業(yè)園區(qū)的園中園，要起到引領(lǐng)工業(yè)園區(qū)發(fā)展方向的作用，讓工業(yè)園區(qū)更多的體現(xiàn)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的特色�！ �
綜上所述，汽車(chē)城的建設(shè)符合國(guó)家、省、市、區(qū)各級(jí)政府針對(duì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的需求，有利于帶動(dòng)新城區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，促進(jìn)壽縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。
2、市場(chǎng)分析
（1）產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)�！ �
2013年我國(guó)人均GDP突破23000元人民幣，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)人均GDP在2000美元左右時(shí)，轎車(chē)開(kāi)始進(jìn)入家庭，首先是在高收入家庭中普及，并逐漸在中產(chǎn)階層普及，從而導(dǎo)致社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)理念發(fā)生深刻變化。在我國(guó)，由于人口規(guī)模巨大，2009年，我國(guó)汽車(chē)產(chǎn)銷(xiāo)1300萬(wàn)輛，居世界第一。至2009年，中國(guó)汽車(chē)保有量突破8000萬(wàn)輛，已成為世界第二汽車(chē)大國(guó)。其中私家車(chē)突破13565萬(wàn)輛，私人汽車(chē)達(dá)到4624萬(wàn)輛，這4年以?xún)?nèi)的新車(chē)占到60%�！ �
這一短期的巨大消費(fèi)潛能之所以未得到有效釋放，主要是受過(guò)去高關(guān)稅所造成高價(jià)格、消費(fèi)環(huán)境不佳及其他限制消費(fèi)的政策等的影響。在日益寬松的消費(fèi)政策（降低汽車(chē)消費(fèi)稅、銀行不斷增加消費(fèi)信貸規(guī)模、采取靈活多樣的付款方式）作用下，以及入世后國(guó)家大幅度降低關(guān)稅的刺激下，從2002年開(kāi)始汽車(chē)特別是經(jīng)濟(jì)型轎車(chē)消費(fèi)出現(xiàn)了“井噴”行情，汽車(chē)消費(fèi)需求得到了初步的集中釋放�！ �
行業(yè)部門(mén)、汽車(chē)制造商、專(zhuān)家業(yè)內(nèi)人士、相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)2014年車(chē)市總體預(yù)測(cè)很樂(lè)觀，認(rèn)為最少要有10%-15%的增長(zhǎng)率，甚至有可能達(dá)到30%的增長(zhǎng)。
（2）汽車(chē)需求預(yù)測(cè)
在需求方面，支撐汽車(chē)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)高增長(zhǎng)的因素有兩個(gè)：一個(gè)是長(zhǎng)期被壓抑的巨大即期消費(fèi)潛能亟待釋放，另一個(gè)是隨著人均收入的繼續(xù)快速增長(zhǎng)和消費(fèi)環(huán)境的逐步改善，人們生活方式正在發(fā)生巨大變化，從而導(dǎo)致城鄉(xiāng)居民對(duì)汽車(chē)消費(fèi)需求的不斷增加。
無(wú)論是從短期角度看，還是從長(zhǎng)期角度看，我國(guó)汽車(chē)特別是轎車(chē)的消費(fèi)潛能巨大。正如前面粗略估計(jì)的，我國(guó)長(zhǎng)期累積的短期性轎車(chē)消費(fèi)需求至少有500－800萬(wàn)輛，這相當(dāng)于目前全社會(huì)轎車(chē)的保有量。這些需求都是有購(gòu)買(mǎi)力支撐的，只是由于價(jià)格問(wèn)題、汽車(chē)消費(fèi)和使用政策上的問(wèn)題而一時(shí)沒(méi)有轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力。
（3）商務(wù)車(chē)需求量預(yù)測(cè)
當(dāng)前汽車(chē)需求和供給的長(zhǎng)期轉(zhuǎn)折點(diǎn)正在形成，即汽車(chē)產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入中期穩(wěn)定高增長(zhǎng)階段。汽車(chē)需求高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)的確立及結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)的新變化，標(biāo)志著我國(guó)汽車(chē)消費(fèi)進(jìn)入到一個(gè)新的階段。2009年國(guó)產(chǎn)汽車(chē)總銷(xiāo)量達(dá)到1300萬(wàn)輛，比上年938萬(wàn)輛增長(zhǎng)38.6%，其中商務(wù)車(chē)331萬(wàn)輛，比上年265萬(wàn)輛增長(zhǎng)28.4%；快速增長(zhǎng)的汽車(chē)銷(xiāo)量使得汽車(chē)需求結(jié)構(gòu)和汽車(chē)擁有量的結(jié)構(gòu)都在發(fā)生新的變化。這為汽車(chē)行業(yè)的進(jìn)一步高增長(zhǎng)奠定了重要基礎(chǔ)。2013年，國(guó)產(chǎn)汽車(chē)總銷(xiāo)量將達(dá)到1700萬(wàn)輛，比上年增長(zhǎng)30.7%，其中商務(wù)車(chē)400萬(wàn)輛，比上年增長(zhǎng)20.2%。
3、遼寧市場(chǎng)狀況與需求預(yù)測(cè)
（1）2013年汽車(chē)產(chǎn)業(yè)基本情況
①產(chǎn)銷(xiāo)量呈高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)
在國(guó)家汽車(chē)購(gòu)置稅減免政策的帶動(dòng)下，市場(chǎng)消費(fèi)需求充分釋放，汽車(chē)銷(xiāo)量大幅增長(zhǎng)。前10個(gè)月，全國(guó)汽車(chē)產(chǎn)銷(xiāo)量已經(jīng)突破千萬(wàn)輛大關(guān)，分別達(dá)到1087萬(wàn)輛和1089萬(wàn)輛，比上年同期增長(zhǎng)36.2％和37.7％�！ �
在市場(chǎng)需求回暖的帶動(dòng)下，遼寧汽車(chē)產(chǎn)量也呈高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。前三季度，遼寧汽車(chē)產(chǎn)量達(dá)63.9萬(wàn)輛，同比增長(zhǎng)30.5％，已超過(guò)2012年全年產(chǎn)量。曙光車(chē)自３月以來(lái)銷(xiāo)量連續(xù)7個(gè)月持續(xù)突破萬(wàn)臺(tái)大關(guān)，累計(jì)汽車(chē)產(chǎn)量24.8萬(wàn)輛，增長(zhǎng)42.3％。
汽車(chē)消費(fèi)快速增長(zhǎng)的主要原因是政策刺激，從2013年8月份開(kāi)始，汽車(chē)月銷(xiāo)售量萎縮至60萬(wàn)輛左右，消費(fèi)者持觀望態(tài)度，在汽車(chē)消費(fèi)稅減免政策作用下，這部分需求在2014年得以釋放。
②出口降幅持續(xù)收窄
前7個(gè)月，遼寧汽車(chē)及底盤(pán)出口金額達(dá)到3.2億美元，較上年同期下降64.5％。從全年走勢(shì)看，汽車(chē)出口降幅呈現(xiàn)出逐漸收窄態(tài)勢(shì)，前10個(gè)月降幅較上半年下降8.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，中華汽車(chē)出口2.7萬(wàn)輛，出口金額為2億美元，較上年同期下降75.4％，曙光汽車(chē)出口額9760億美元，下降57.8％。根據(jù)目前形勢(shì)判斷，短期內(nèi)汽車(chē)出口形勢(shì)不會(huì)有很大的改觀，全年汽車(chē)出口市場(chǎng)大幅下降已成定局。2009年汽車(chē)銷(xiāo)量的大幅增長(zhǎng)主要是依靠國(guó)內(nèi)需求的增長(zhǎng)，國(guó)外的高關(guān)稅壁壘和技術(shù)貿(mào)易壁壘成為汽車(chē)出口增長(zhǎng)的主要障礙，如何在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)總規(guī)模迅速擴(kuò)大的情況下擴(kuò)大出口市場(chǎng)份額成為遼寧汽車(chē)行業(yè)當(dāng)前面臨的一個(gè)難題。
③行業(yè)效益明顯改善
在汽車(chē)產(chǎn)銷(xiāo)大幅增長(zhǎng)的拉動(dòng)下，行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益明顯好轉(zhuǎn)。前2季度，安徽交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)利潤(rùn)達(dá)到22.7億元，同比增長(zhǎng)49.5％。企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)明顯回升，尤其是在下半年以來(lái)，重點(diǎn)企業(yè)利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)。前2季度，中華汽車(chē)?yán)麧?rùn)增長(zhǎng)18.7％，其中僅2季度就增長(zhǎng)183.6％，相當(dāng)于前7個(gè)月利潤(rùn)的55.4％。利潤(rùn)高增長(zhǎng)的主要原因是汽車(chē)市場(chǎng)銷(xiāo)售火爆帶來(lái)的規(guī)模效益和產(chǎn)能利用率的充分挖掘�！ �
（2）當(dāng)前遼寧汽車(chē)行業(yè)運(yùn)行主要特點(diǎn)
①汽車(chē)行業(yè)將進(jìn)入新發(fā)展階段
2010年以來(lái)，在全球金融危機(jī)的影響下，世界汽車(chē)工業(yè)出現(xiàn)大規(guī)模衰退甚至大量企業(yè)破產(chǎn)，惟獨(dú)中國(guó)的汽車(chē)工業(yè)仍舊保持了較高速度的增長(zhǎng)，全年汽車(chē)銷(xiāo)量將突破1300萬(wàn)輛，超越美國(guó)成為世界第一大市場(chǎng)。我國(guó)汽車(chē)行業(yè)將進(jìn)入新的發(fā)展階段，成為全球最具活力和潛力的汽車(chē)市場(chǎng)、國(guó)際汽車(chē)資本和技術(shù)的重要組成部分，國(guó)內(nèi)需求、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)技術(shù)進(jìn)將為汽車(chē)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)更為廣闊的發(fā)展空間。隨著國(guó)內(nèi)汽車(chē)保有規(guī)模的大幅提高，將進(jìn)一步帶動(dòng)汽車(chē)零部件、二手車(chē)交易和汽車(chē)金融等汽車(chē)相關(guān)行業(yè)發(fā)展�！ �
在市場(chǎng)空間擴(kuò)大的同時(shí)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將更為激烈。為搶占市場(chǎng)空間，各大廠商積極地進(jìn)行戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)調(diào)整。以奇瑞汽車(chē)、吉利汽車(chē)為首的國(guó)內(nèi)自主品牌汽車(chē)企業(yè)們，加大產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，重心逐步由從低附加值產(chǎn)品轉(zhuǎn)向附加值較高的中級(jí)車(chē)轉(zhuǎn)移�？鐕�(guó)汽車(chē)巨頭開(kāi)始變得更趨中國(guó)化，推出一些更適應(yīng)中國(guó)市場(chǎng)的、排量相對(duì)較低的中高級(jí)轎車(chē)，以降低大排量消費(fèi)稅提高產(chǎn)生的不利影響�！ �
②市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯變化
受?chē)?guó)家政策影響，2013年以來(lái)低排量品種市場(chǎng)表現(xiàn)良好。前7個(gè)月，1.6升及以下轎車(chē)銷(xiāo)售同比增長(zhǎng)58％，比1.6升以上增速高46.4個(gè)百分點(diǎn)；從比重看，1.6升及以下轎車(chē)比重為69％，比上年同期高8個(gè)百分點(diǎn)。從以上數(shù)據(jù)可以看出，目前我國(guó)汽車(chē)工業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化，低排量品種市場(chǎng)比重越來(lái)越大�！ �
自主品牌乘用車(chē)表現(xiàn)突出。1-7月，乘用車(chē)自主品牌共銷(xiāo)售量占乘用車(chē)銷(xiāo)售總量的44.2％，較上年同期提高了3.6個(gè)百分點(diǎn)；自主品牌轎車(chē)銷(xiāo)售占轎車(chē)銷(xiāo)售總量的29.1％，較上年同期提高了1.5個(gè)百分點(diǎn)�！ �
③三四級(jí)市場(chǎng)消費(fèi)進(jìn)入加速期
2013年，經(jīng)過(guò)汽車(chē)銷(xiāo)量大幅增長(zhǎng)，但一級(jí)市場(chǎng)的汽車(chē)銷(xiāo)量增長(zhǎng)率不到10％，而三級(jí)、四級(jí)市場(chǎng)的銷(xiāo)量增長(zhǎng)率超過(guò)30％，高于一級(jí)市場(chǎng)。三四級(jí)市場(chǎng)的增長(zhǎng)成為2013年汽車(chē)銷(xiāo)量增長(zhǎng)的重要貢獻(xiàn)力量�！ �
2009年，一線市場(chǎng)人均GDP突破20000元，汽車(chē)保有量開(kāi)始大幅增長(zhǎng)，帶動(dòng)當(dāng)年全國(guó)汽車(chē)銷(xiāo)量大幅增長(zhǎng)36.7％。20013年，二級(jí)市場(chǎng)人均GDP突破20000元，帶動(dòng)當(dāng)年汽車(chē)銷(xiāo)量增長(zhǎng)25.1％。目前，三四級(jí)市場(chǎng)的人均GDP正在接近20000元，汽車(chē)消費(fèi)也將進(jìn)入加速期�！ �
由于三四級(jí)市場(chǎng)的范圍廣、市場(chǎng)潛力巨大，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有較大不同，不同地區(qū)的汽車(chē)消費(fèi)起步時(shí)間不同，因此，三四級(jí)市場(chǎng)的增長(zhǎng)具有較好的持續(xù)性。更為重要的是，這一輪以三四級(jí)市場(chǎng)為主的消費(fèi)高增長(zhǎng)期將給自主品牌轎車(chē)帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇。由于自主品牌轎車(chē)價(jià)格相對(duì)較低，對(duì)初次消費(fèi)者具有很大吸引力。這將給安徽帶來(lái)難得的發(fā)展機(jī)遇�！ �
④汽車(chē)金融公司迎來(lái)發(fā)展新高潮
年初，國(guó)家出臺(tái)的產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃明確提出，修改和完善汽車(chē)消費(fèi)信貸制度，支持骨干企業(yè)組建汽車(chē)金融公司。目前國(guó)內(nèi)的汽車(chē)消費(fèi)信貸主要以商業(yè)銀行為主，專(zhuān)業(yè)金融公司的優(yōu)勢(shì)尚未真正發(fā)揮，專(zhuān)業(yè)金融公司在金融穩(wěn)定性、產(chǎn)融結(jié)合、營(yíng)銷(xiāo)渠道和風(fēng)險(xiǎn)控制等方面具有無(wú)可替代的優(yōu)勢(shì)。截止到目前，國(guó)內(nèi)已經(jīng)有10家汽車(chē)金融公司，另外9家均為外商獨(dú)資或合資企業(yè)，寶馬、廣汽、一汽、長(zhǎng)安、江淮和華晨等廠商也將在一年之內(nèi)組建汽車(chē)金融公司，汽車(chē)金融正進(jìn)入大發(fā)展時(shí)期。
（3）2014年安徽汽車(chē)行業(yè)發(fā)展分析
①?lài)?guó)內(nèi)需求仍將保持較快增長(zhǎng)
2014年，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)仍將繼續(xù)回升，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求穩(wěn)定增長(zhǎng)有較為扎實(shí)的基礎(chǔ)。一是汽車(chē)消費(fèi)需求正處于加速增長(zhǎng)期。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)人均GDP超過(guò)3000時(shí)，汽車(chē)消費(fèi)步入快速增長(zhǎng)期，當(dāng)Ｒ值（轎車(chē)價(jià)格與家庭年收入的比值）在1.4—4.0之間時(shí)，轎車(chē)會(huì)大量進(jìn)入家庭。目前國(guó)內(nèi)人均GDP剛剛突破3000美元，R值也接近比較理想的3。二是汽車(chē)消費(fèi)政策仍將維持寬松。購(gòu)置稅減半、汽車(chē)下鄉(xiāng)、汽車(chē)以舊換新、新能源汽車(chē)補(bǔ)貼等政策有望延續(xù)，汽車(chē)金融的消費(fèi)鼓勵(lì)措施也將支持消費(fèi)需求提升。三是商用車(chē)需求增長(zhǎng)有望加快。按照以往經(jīng)驗(yàn)，商用車(chē)的增長(zhǎng)一般滯后于乘用車(chē)，隨著經(jīng)濟(jì)的回暖和基建投資的增長(zhǎng)，商用車(chē)2014年將進(jìn)一步提速。
②外部需求也有望進(jìn)一步改善
國(guó)家近日出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)我國(guó)汽車(chē)產(chǎn)品出口持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)》。明確提出推動(dòng)與其他國(guó)家實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品檢驗(yàn)結(jié)果的雙邊互認(rèn)，有步驟地推動(dòng)與中東、東歐、非洲、中南美洲等我國(guó)汽車(chē)整車(chē)出口具有較大增長(zhǎng)潛力地區(qū)簽訂汽車(chē)產(chǎn)品政府間互認(rèn)協(xié)議的工作。提出汽車(chē)及零部件產(chǎn)品出口的發(fā)展目標(biāo)：汽車(chē)及零部件出口從2010年到2013年力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)年均增長(zhǎng)10％。同時(shí)，汽車(chē)企業(yè)已經(jīng)在多個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立了生產(chǎn)基地，2014年有望避開(kāi)貿(mào)易壁壘，外部市場(chǎng)銷(xiāo)售將明顯改善�！ �
③新能源汽車(chē)和產(chǎn)業(yè)整合將是2014年發(fā)展重點(diǎn)
《汽車(chē)產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》提出要以新能源汽車(chē)為突破口形成新的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，到2013年，包括純電動(dòng)、充電式混合動(dòng)力和普通型混合動(dòng)力在內(nèi)的新能源汽車(chē)要形成50萬(wàn)輛的產(chǎn)能，新能源汽車(chē)銷(xiāo)量要占到國(guó)內(nèi)乘用車(chē)銷(xiāo)售總量的5％左右。政府將繼續(xù)加大投入，大力支持以電動(dòng)汽車(chē)為代表的新能源汽車(chē)的研究、開(kāi)發(fā)和市場(chǎng)應(yīng)用。由中央財(cái)政安排資金給予補(bǔ)貼，支持大中城市示范推廣新能源汽車(chē)；縣級(jí)以上城市人民政府制定規(guī)劃，優(yōu)先在城市公交、出租、公務(wù)、環(huán)衛(wèi)、郵政、機(jī)場(chǎng)等領(lǐng)域推廣使用新能源汽車(chē)�！ �
行業(yè)并購(gòu)重組愈演愈烈。從年初廣汽收購(gòu)長(zhǎng)豐，到現(xiàn)在吉利收購(gòu)沃爾沃，汽車(chē)業(yè)并購(gòu)、重組業(yè)務(wù)開(kāi)始跨越“國(guó)界”�！蛾P(guān)于加快推進(jìn)企業(yè)兼并重組的意見(jiàn)》將于近期出臺(tái)，“汽車(chē)行業(yè)兼并重組指導(dǎo)意見(jiàn)”也將一同發(fā)布。政策內(nèi)容涵蓋了銀行對(duì)企業(yè)的支持、鼓勵(lì)符合條件的企業(yè)發(fā)行股票和債券融資、地區(qū)間利益共享模式的探索以及汽車(chē)產(chǎn)品及資源的整合等。2013年并購(gòu)、重組風(fēng)潮有望“愈演愈烈”。
④汽車(chē)產(chǎn)業(yè)面臨更廣闊的發(fā)展空間
經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，安徽汽車(chē)骨干企業(yè)的實(shí)力顯著提升。從2006年來(lái)，奇瑞每年投入銷(xiāo)售收入的5％以上用于自主創(chuàng)新，已具備每年推出4至6個(gè)新車(chē)型的能力 。到2008年底，奇瑞擁有12款在產(chǎn)車(chē)型、30多款儲(chǔ)備車(chē)型，20多款世界先進(jìn)水平的發(fā)動(dòng)機(jī)，以及多款填補(bǔ)我國(guó)空白的全系列自動(dòng)變速箱的完全自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)，已經(jīng)成為我國(guó)完全掌握底盤(pán)、發(fā)動(dòng)機(jī)、變速箱和發(fā)動(dòng)機(jī)電子管理系統(tǒng)（ＥＭＳ）四大關(guān)鍵技術(shù)的汽車(chē)企業(yè)。2009年，奇瑞發(fā)布了瑞麒和威麟兩個(gè)中高端品牌，使公司整車(chē)產(chǎn)品調(diào)整發(fā)展為從微車(chē)到高端的開(kāi)瑞、奇瑞、瑞麒和威麟4大轎車(chē)品牌 。“走出去”也取得積極成效。在俄羅斯、烏克蘭、埃及、伊朗、泰國(guó)、越南以及臺(tái)灣等國(guó)家和地區(qū)建成11個(gè)生產(chǎn)基地，另有4家工廠也將在年內(nèi)陸續(xù)建成。江汽轎車(chē)項(xiàng)目已經(jīng)投產(chǎn)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更趨完善，加大研發(fā)投入力度，分別在日本、意大利設(shè)立了研發(fā)中心，企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力大幅提升。、產(chǎn)業(yè)配套能力大大加強(qiáng)，為汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供了保證。
2014年，無(wú)論是從產(chǎn)業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境看，還是從自身的發(fā)展?jié)摿�，汽�?chē)產(chǎn)業(yè)都將面臨更大的發(fā)展空間。預(yù)計(jì)全年汽車(chē)產(chǎn)量有望接近100萬(wàn)輛，增長(zhǎng)15％左右�！ �
4、工程建設(shè)方案
本項(xiàng)目總占地115畝，將分為兩期進(jìn)行建設(shè)。第一期工程占地60畝，位于場(chǎng)地的北部，建設(shè)內(nèi)容有品牌汽車(chē)4S專(zhuān)賣(mài)、汽車(chē)超市、購(gòu)車(chē)服務(wù)區(qū)、生活辦公綜合區(qū)以及有關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套設(shè)施等。第二期工程占地55畝，位于一期工程場(chǎng)地的南部，建設(shè)內(nèi)容有新車(chē)會(huì)展區(qū)、汽車(chē)文化展示區(qū)、二手車(chē)交易區(qū)、汽車(chē)租賃區(qū)、汽車(chē)配件區(qū)以及汽車(chē)服務(wù)區(qū)�！ �
5、投資估算和資金籌措
本項(xiàng)目的投資估算和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)僅限于一二期工程。
項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資12670萬(wàn)元。其中：建筑工程費(fèi)10370萬(wàn)元，其他費(fèi)用2403萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)用380萬(wàn)元，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅1267萬(wàn)元�！ �
項(xiàng)目需要籌措資金13337萬(wàn)元。自籌資金占總投資的比例30%，為4000萬(wàn)元，其中用于固定資產(chǎn)投資3303萬(wàn)元，用于流動(dòng)資金657萬(wàn)元�！ �
6、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論
全部投資內(nèi)部收益率：（所得稅前）17.12%，（所得稅后）9.5%；投資回收期（靜態(tài)）：（所得稅前）3.3年，（所得稅后）5.4年；全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=12%）：（所得稅前）6358萬(wàn)元，（所得稅后）862萬(wàn)元。
項(xiàng)目有較強(qiáng)的負(fù)債清償能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目可行�！ �
7、項(xiàng)目相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
項(xiàng)目的建設(shè)資金需有關(guān)銀行給予支持�！ �
序號(hào) 指標(biāo) 單位 數(shù)量 備注
1 建設(shè)規(guī)模
1.1 總占地面計(jì) M2 77000
1.2 4S專(zhuān)賣(mài)店 萬(wàn)元 940
1.3 新車(chē)會(huì)展區(qū) 萬(wàn)元 200
1.4 二手車(chē)交易區(qū) 萬(wàn)元 560
1.5 汽車(chē)超市 萬(wàn)元 540
1.6 汽車(chē)文化區(qū) 萬(wàn)元 540
1.7 汽車(chē)租賃區(qū) 萬(wàn)元 270
1.8 購(gòu)車(chē)綜合服務(wù)區(qū) 萬(wàn)元 430
1.9 汽車(chē)服務(wù)區(qū) 萬(wàn)元 120
1.10 汽車(chē)配件市場(chǎng) 萬(wàn)元 620
1.11 生活辦公綜合區(qū) 萬(wàn)元 5500
1.12 基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套設(shè)施 萬(wàn)元 390
1.13 綠化工程、景觀小品 萬(wàn)元 260
2 總投資 萬(wàn)元
2.1 固定資產(chǎn)投資 萬(wàn)元 12670
2.11 預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元 380
2.12 投資方向調(diào)節(jié)稅 萬(wàn)元 1267
2.13 建設(shè)期借款利息 萬(wàn)元 4545
2.2 鋪底流動(dòng)資金 萬(wàn)元 209
3 解決就業(yè)人數(shù) 人 1430
4 全年生產(chǎn)天數(shù) 天 350
5 原材料、輔料、燃料需用量
5.1 水 萬(wàn)噸/年 0.7
5.2 電 萬(wàn)度/年 24
6 年總成本 萬(wàn)元 320 2010年，下同
7 年利稅 萬(wàn)元 1800 稅后
8 年利潤(rùn) 萬(wàn)元 1200 所得稅后
9 投資回收期 年 5.4 稅后
10 投資利稅率 % 14.21
11 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 9.5
8、結(jié)論、存在的問(wèn)題和建議
汽車(chē)進(jìn)入家庭，汽車(chē)消費(fèi)的平民化已是指日可待，汽車(chē)消費(fèi)市場(chǎng)有著不可估量的潛力。東北地區(qū)缺乏現(xiàn)代、大型、多功能的汽車(chē)市場(chǎng)，丹東有必要也有可能建設(shè)現(xiàn)代、大型、多功能的汽車(chē)市場(chǎng)。本項(xiàng)目市場(chǎng)定位準(zhǔn)確、功能多樣且合理、頗具特色，迎合了廠商和消費(fèi)者的需求，很有競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目預(yù)計(jì)有較好的財(cái)務(wù)效益及社會(huì)效益。綜合評(píng)價(jià)，項(xiàng)目可行。
第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景與發(fā)展概況 一、項(xiàng)目的提出
近年來(lái)隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速的增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)群眾的生活水平提高很快，以前可望而不可及、屬于生活奢侈品的汽車(chē)正開(kāi)始慢慢進(jìn)入普通家庭，成為大眾消費(fèi)品，以車(chē)代步不再是夢(mèng)想。在丹東融入三角經(jīng)濟(jì)圈后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平穩(wěn)步提升，汽車(chē)產(chǎn)業(yè)逐步壯大，汽車(chē)消費(fèi)潛力十分巨大�！ �
經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶旺了消費(fèi)市場(chǎng)。汽車(chē)消費(fèi)的興起，促進(jìn)了汽車(chē)市場(chǎng)的繁榮。在風(fēng)生水起的汽車(chē)消費(fèi)熱潮中，汽車(chē)市場(chǎng)開(kāi)始嶄露頭角，顯現(xiàn)出良好的發(fā)展前景�！ �
近幾年，遼寧汽車(chē)市場(chǎng)快速發(fā)展，汽車(chē)市場(chǎng)成為人們選購(gòu)汽車(chē)的主要場(chǎng)所。汽車(chē)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)的服務(wù)和多樣的品種，也進(jìn)一步激發(fā)了人們汽車(chē)消費(fèi)的熱情，引導(dǎo)著人們的消費(fèi)�！ �
但是，汽車(chē)市場(chǎng)的發(fā)展存在著諸多問(wèn)題，其中主要表現(xiàn)在以下幾方面：一是汽車(chē)市場(chǎng)的規(guī)模普遍偏小，除省汽車(chē)市場(chǎng)有一定規(guī)模外，其它的市場(chǎng)規(guī)模都比較小，面積不大的汽車(chē)專(zhuān)賣(mài)店尤其居多；二是由于汽車(chē)市場(chǎng)規(guī)模較小，因而難以提供多樣化的服務(wù)，市場(chǎng)功能單一，物流配送等業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢；三是汽車(chē)市場(chǎng)的檔次較低，設(shè)施與設(shè)備簡(jiǎn)陋，環(huán)境欠佳，大多為初級(jí)市場(chǎng)�！ �
目前丹東汽車(chē)市場(chǎng)的經(jīng)銷(xiāo)商均為地區(qū)的二級(jí)經(jīng)銷(xiāo)代理，因渠道層級(jí)及規(guī)模的問(wèn)題，廠家給予的很多政策往往不能及時(shí)反應(yīng)到市場(chǎng)，消費(fèi)者在購(gòu)車(chē)過(guò)程也享受不更便捷的售后服務(wù)。隨著國(guó)家汽車(chē)下鄉(xiāng)政策的實(shí)施，丹東市的二級(jí)汽車(chē)市場(chǎng)，已經(jīng)不能滿(mǎn)足市場(chǎng)的發(fā)展需求�！ �
本項(xiàng)目的主辦方敏銳地觀察到了這一機(jī)會(huì)。該公司經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的調(diào)研，決定適應(yīng)市場(chǎng)的需要，建設(shè)一個(gè)集購(gòu)物、物流、展銷(xiāo)、信息、休閑、娛樂(lè)等多種功能于一體的現(xiàn)代汽車(chē)市場(chǎng)，從而帶動(dòng)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)發(fā)展�！ �
二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性
1、項(xiàng)目有鮮明的特色，適應(yīng)了市場(chǎng)的需要，彌補(bǔ)了市場(chǎng)的空缺，具有強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。
當(dāng)前，市場(chǎng)上以降價(jià)、廣告、分期付款等方式及多樣化的汽車(chē)產(chǎn)品來(lái)刺激汽車(chē)銷(xiāo)售，但最關(guān)鍵的還是人民生活水平的提高，才能刺激汽車(chē)消費(fèi)的迅速增長(zhǎng)�！ �
中國(guó)是世界上最有潛力的汽車(chē)消費(fèi)市場(chǎng)。近年來(lái)隨著購(gòu)車(chē)熱的興起，汽車(chē)交易市場(chǎng)的發(fā)展也紅紅火火。遺憾的是，現(xiàn)時(shí)能夠滿(mǎn)足廠商需要、滿(mǎn)足消費(fèi)者需求的高水平的汽車(chē)交易市場(chǎng)在丹東卻未出現(xiàn)，絕大多數(shù)汽車(chē)交易市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿τ邢蕖Ｒ虼�，適應(yīng)廠商和消費(fèi)者需要的多功能、高檔次汽車(chē)市場(chǎng)具有很大發(fā)展空間。本項(xiàng)目的發(fā)展方向正在于此�！ �
本項(xiàng)目擬跟隨國(guó)際市場(chǎng)的發(fā)展潮流，迎合汽車(chē)廠商和消費(fèi)者的需求，在汽車(chē)這個(gè)專(zhuān)一主題上，走“大規(guī)模、多功能、人性化、生態(tài)化和現(xiàn)代水平”的路線，將汽車(chē)（整車(chē)、二手、零配件及用品）銷(xiāo)售、物流、展示、培訓(xùn)、體驗(yàn)、娛樂(lè)、餐飲、休閑等多種功能集于一體，強(qiáng)調(diào)汽車(chē)產(chǎn)品、業(yè)態(tài)、交易手段、文化的多樣化，在城市邊緣區(qū)建設(shè)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)高、環(huán)境美、現(xiàn)代化的汽車(chē)銷(xiāo)售中心、信息發(fā)布中心、文化體驗(yàn)中心、價(jià)格指導(dǎo)中心，成為一個(gè)東北地區(qū)有影響力的汽車(chē)城。這樣的汽車(chē)市場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)意比較超前，特色鮮明，定位獨(dú)到，符合汽車(chē)生產(chǎn)商、銷(xiāo)售商、消費(fèi)者的需求，填補(bǔ)了壽縣及周邊地區(qū)這類(lèi)市場(chǎng)的空缺，與其它市場(chǎng)形成了錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，從而有著強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力�！ �
2、項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)推動(dòng)丹東發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)，建設(shè)現(xiàn)代化中心城市有重要作用
現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大熱點(diǎn)。本項(xiàng)目建設(shè)的主導(dǎo)思想是不走以往市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中存在的功能單一、經(jīng)營(yíng)粗放的老路，而是著力于打造一個(gè)具有很強(qiáng)輻射能力、能代表帶動(dòng)?xùn)|北地區(qū)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的汽車(chē)流通市場(chǎng)。項(xiàng)目建設(shè)的這一指導(dǎo)思想與遼寧發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)的思路和要求相吻合，它可以在加快東北現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中，迅速提升東北地區(qū)的市場(chǎng)的總體水平方面做出突出貢獻(xiàn)�！ �
物流業(yè)是近年來(lái)在我國(guó)發(fā)展非�？斓囊粋�(gè)產(chǎn)業(yè)，其第三利潤(rùn)泉的地位已逐漸為人們所認(rèn)識(shí)和重視。沿江，沿海，沿邊，為丹東物流業(yè)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)�！ �
由于本項(xiàng)目不僅僅是一個(gè)商貿(mào)流通場(chǎng)所，更是一個(gè)汽車(chē)及汽車(chē)配件的物流中心。因此，本項(xiàng)目特別強(qiáng)調(diào)物流功能，包括汽車(chē)的倉(cāng)儲(chǔ)和配送等功能，從而利用項(xiàng)目所積累的規(guī)模優(yōu)勢(shì)與市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，有效地為國(guó)內(nèi)外各大汽車(chē)廠商提供服務(wù)。而且隨著東北汽車(chē)制造業(yè)、汽車(chē)消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展和丹東在東北中地區(qū)中心地位的進(jìn)一步加強(qiáng)，東北汽車(chē)集散、交易中心的功能將會(huì)得到進(jìn)一步的強(qiáng)化。因而項(xiàng)目的建設(shè)適應(yīng)了現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展要求�！ �
3、項(xiàng)目的建設(shè)將有利于丹東及周邊地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)及社會(huì)的發(fā)展
由于本項(xiàng)目規(guī)模大、定位高，因而項(xiàng)目的迅速發(fā)展將對(duì)丹東及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)積極的影響。一方面，汽車(chē)市場(chǎng)的發(fā)展將會(huì)推動(dòng)汽車(chē)及汽車(chē)配件的銷(xiāo)售，從而增加稅收，增加就業(yè)，為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出貢獻(xiàn)；另一方面，汽車(chē)市場(chǎng)的發(fā)展也將會(huì)帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，如倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、旅游業(yè)等，形成明顯的側(cè)向關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用。此外，項(xiàng)目突出汽車(chē)文化的主題，是一個(gè)集購(gòu)物、休閑、游憩、信息等多種功能于一體的現(xiàn)代化大型企業(yè)，再加上該項(xiàng)目選址于新城區(qū)，因而項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，將會(huì)成為丹東又一個(gè)極有特色的汽車(chē)文化旅游景點(diǎn)。并且其與丹東名城共同構(gòu)成一個(gè)非常有競(jìng)爭(zhēng)力的旅游區(qū)。
4、項(xiàng)目的建設(shè)將進(jìn)一步擴(kuò)大汽車(chē)市場(chǎng)的輻射范圍
目前，東北汽車(chē)市場(chǎng)的集中在沈陽(yáng)等城市，輻射范圍并不大。其原因，一是汽車(chē)市場(chǎng)的規(guī)模有限，對(duì)外銷(xiāo)售有心無(wú)力，二是汽車(chē)缺乏必要的現(xiàn)代物流設(shè)施。
汽車(chē)市場(chǎng)屬于經(jīng)營(yíng)高檔耐用消費(fèi)品的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，其門(mén)檻市場(chǎng)容量應(yīng)較高，輻射半徑也應(yīng)很大，過(guò)小的輻射范圍對(duì)其的發(fā)展無(wú)疑是不利的。本項(xiàng)目擬將專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展與物流中心的發(fā)展結(jié)合起來(lái)，集聚國(guó)內(nèi)外眾多的汽車(chē)及汽車(chē)配件品牌，具有很大的規(guī)模，并擁有現(xiàn)代物流設(shè)施，將有利于擴(kuò)大汽車(chē)市場(chǎng)的輻射范圍，增強(qiáng)汽車(chē)市場(chǎng)的影響力。
聯(lián)系人：黃先生
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