8月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布7月份我國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格環(huán)比下降的城市有64個(gè)，持平的城市有4個(gè)，上漲的城市有2個(gè)。記者 朱旭東 攝

新華網(wǎng)北京8月18日電（汪文品）進(jìn)入2014年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體量?jī)r(jià)齊跌，突破了所有人的預(yù)期。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今日公布數(shù)據(jù)顯示，7月份全國(guó)70個(gè)大中城市中，無(wú)論是新房還是二手房，環(huán)比價(jià)格下跌的城市數(shù)量均超九成，且環(huán)比跌幅繼續(xù)擴(kuò)大，新房環(huán)比上漲的城市僅有兩個(gè)。北京出現(xiàn)了年內(nèi)首次下跌。

全國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，樓市已經(jīng)明確地進(jìn)入新一輪的調(diào)整期。分析人士認(rèn)為，在貸款政策偏緊的狀況下，大部分城市庫(kù)存壓力異常大，房?jī)r(jià)開始扛不住了，以往火爆的“金九銀十”將迎來(lái)一波降價(jià)狂潮。

64個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降

數(shù)據(jù)顯示，7月70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有64個(gè)，比6月份增加了9個(gè)。新房和二手房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市分別僅有2個(gè)和1個(gè)。值得注意的是，北上廣深四大一線城市房?jī)r(jià)的環(huán)比同時(shí)出現(xiàn)下滑，其中北京更是出現(xiàn)年內(nèi)首次下跌。

從房?jī)r(jià)下跌幅度來(lái)看，新建商品房住宅環(huán)比平均下調(diào)幅度達(dá)到了0.93%，二手房平均下調(diào)幅度達(dá)到了0.78%。其中，杭州新建商品住宅環(huán)比跌幅最高，達(dá)到2.5%。此外，北京環(huán)比降幅為1%，上海環(huán)比下降1.2%、廣州與深圳分別下降1.3%和0.6%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房?jī)r(jià)環(huán)比繼續(xù)下跌主要有四方面原因：首先，主要城市的新房市場(chǎng)的巔峰期已過(guò)，大部分已進(jìn)入平穩(wěn)期，增長(zhǎng)空間有限，其中部分二三線城市增長(zhǎng)過(guò)快，需求已被透支。其次，庫(kù)存繼續(xù)積壓，各地政策的微調(diào)難以拉動(dòng)市場(chǎng)成交。再次，偏緊的信貸政策依然是制約樓市成交量的顯著因素。此外，由于標(biāo)桿房企購(gòu)地金額創(chuàng)年內(nèi)新低，房企紛紛謹(jǐn)慎購(gòu)地大量推盤，整體市場(chǎng)以價(jià)換量的趨勢(shì)依然明確。

值得注意的是，由于首套房貸款利率上浮的現(xiàn)象并未改變，剛需購(gòu)房者多數(shù)保持觀望�！�7月份，由于市場(chǎng)預(yù)期依然不明，購(gòu)房者不少選擇觀望，房?jī)r(jià)環(huán)比繼續(xù)下降。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉解讀數(shù)據(jù)時(shí)稱。

盡管5月份以來(lái)央行和銀監(jiān)會(huì)先后發(fā)出關(guān)于穩(wěn)定信貸市場(chǎng)，鼓勵(lì)首套房貸的相關(guān)表態(tài)。但大部分城市貸款政策偏緊的狀態(tài)并未得到明顯改觀。分析指出，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款政策出現(xiàn)大范圍明顯松動(dòng)的可能性不大。

事實(shí)上，7月的信貸數(shù)據(jù)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期。央行最新數(shù)據(jù)顯示，7月末，本外幣貸款余額83.26萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.3%。人民幣貸款余額78.02萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.4%，增速分別比上月末和去年同期低0.6%和0.9%。當(dāng)月人民幣貸款增加3852億元，同比少增3145億元。

救市效果微乎其微

與全國(guó)房?jī)r(jià)下跌相對(duì)應(yīng)的是，各地紛紛打開了本輪“放購(gòu)”潮的閘門來(lái)刺激市場(chǎng)。

在這場(chǎng)始于6月的樓市松綁大潮中，地方政府在沒有中央明確反對(duì)的情況下，先后闖關(guān)放松樓市政策，手段越來(lái)越新，力度越來(lái)越大，大有向“集體救市”演變的趨勢(shì)。在剛剛過(guò)去的周末，哈爾濱成為第37個(gè)解禁限購(gòu)的城市。據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，目前尚未取消或者松綁限購(gòu)的城市僅剩北京、上海、廣州、深圳等9個(gè)城市。

然而，市場(chǎng)成交量并未有起色。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至7月末，全國(guó)商品房待售面積55230萬(wàn)平方米，比6月末增加802萬(wàn)平方米。張大偉向記者表示，本輪市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應(yīng)量過(guò)大、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來(lái)的需求斷檔。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)部研究員張立群認(rèn)為，三四線城市的購(gòu)買需求并不旺盛，不限購(gòu)是因?yàn)檫@些地區(qū)樓市供大于求。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭則表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫之后，限購(gòu)基本完成歷史使命。對(duì)于此輪放開限購(gòu)的救市效果并不理想，他認(rèn)為，大部分被限購(gòu)的人群多屬投資投機(jī)性需求，這些需求喜歡“追漲”，當(dāng)前全國(guó)樓市大勢(shì)降溫，多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍在下跌，那些被解放了的需求，不會(huì)在這種市況下入市。

針對(duì)買賣雙方僵持的情況，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，放開限購(gòu)只是解決了一小部分人的購(gòu)房資格問(wèn)題，而沒有解決更多人的購(gòu)房能力問(wèn)題。只有加速銷售庫(kù)存、開發(fā)商降價(jià)等方式，才可能全面解決風(fēng)險(xiǎn)，讓市場(chǎng)健康有序發(fā)展。

金九銀十樓市迎來(lái)變奏

“金九銀十”是房地產(chǎn)市場(chǎng)始終繞不開的話題。今年樓市撲朔迷離，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，傳統(tǒng)的“金九銀十”正在變奏。

目前堅(jiān)持限購(gòu)的已經(jīng)所剩無(wú)幾，北上廣深等一線城市基本陷入包圍圈。有市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，一線城市限貸短期內(nèi)難以松動(dòng)，庫(kù)存和銷售量之比持續(xù)攀升，房企為完成銷售目標(biāo)，“金九銀十”或迎一波降價(jià)狂潮。

與往次不一樣的是，本次調(diào)整結(jié)合了經(jīng)濟(jì)周期的下調(diào)，更多體現(xiàn)了市場(chǎng)自身的調(diào)整需求，未出現(xiàn)明顯的宏觀調(diào)控政策人為抑制。

張大偉告訴新華網(wǎng)記者，年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)好的可能性非常低，整體市場(chǎng)以價(jià)換量的趨勢(shì)依然明確。其中特別是東部區(qū)域，價(jià)格戰(zhàn)出現(xiàn)的可能性非常大。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，2014年即將過(guò)去8個(gè)月，對(duì)于上市房企來(lái)講，年報(bào)業(yè)績(jī)壓頂，其在9月份-10月份將加大推盤力度，適度調(diào)整價(jià)格搶收“金九銀十”。

他進(jìn)一步表示，以上海為例，大范圍的“降價(jià)潮”即將來(lái)臨。同時(shí)，一些大型品牌開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)20%-30%的大幅降價(jià)。

樓市6至7月的成交量持續(xù)低迷，明顯影響了開發(fā)商的定價(jià)。市場(chǎng)紛紛預(yù)期，二線城市下調(diào)房?jī)r(jià)的項(xiàng)目將明顯增加，房地產(chǎn)整體市場(chǎng)在今年3季度將依然處于以價(jià)換量過(guò)程中。

楊紅旭認(rèn)為，這輪房地產(chǎn)調(diào)整仍是短周期性質(zhì)的，量縮明顯，價(jià)跌不深。他預(yù)計(jì)，下半年將出現(xiàn)住宅成交量的底部，明年將出現(xiàn)房?jī)r(jià)的底部。(新華網(wǎng))