這幾年，由于國內(nèi)中產(chǎn)階級崛起、國內(nèi)限購政策實(shí)施、美元升值等因素，更多的人選擇到美國投資房產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)配置。

數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，中國買家最感興趣的前十城市依次排名為：洛杉磯、舊金山、紐約、奧蘭多、波士頓、休斯頓、芝加哥、拉斯維加斯、達(dá)拉斯和孟菲斯。

大家選擇美國房產(chǎn)其實(shí)就分為兩大類，一類是剛需、一類是投資。

剛需就是有居住需求嘛，要么是工作需求自己住，要么是孩子要學(xué)區(qū)所買的。

（PS:其實(shí)國內(nèi)的學(xué)區(qū)概念是模仿美國，最早起源于麻省的波士頓，為了保障各個地區(qū)孩子能就近入學(xué)。）

投資房也分為兩大類，一類是傳統(tǒng)的房產(chǎn)投資有產(chǎn)權(quán)的、一類是無產(chǎn)權(quán)的投資。

傳統(tǒng)的房產(chǎn)投資跟國內(nèi)的一樣，以收租為主，過一定期限覺得有必要了就轉(zhuǎn)手賣掉，這樣既能有租金收入、又能獲得資本利得，再加上美元兌人民幣的升值，年回報(bào)率能達(dá)到8%左右。

這類投資很直接就是所有的收入都能自己拿到，但是風(fēng)險在于要自己尋找租客，房子出現(xiàn)任何問題需要幫租客解決（如果你本人不在美國是多么麻煩）。

所以很多人會把自己的房產(chǎn)委托租賃公司管理。

還有一個風(fēng)險是如果房地產(chǎn)市場不好，房價沒有漲，這個虧損要自己承擔(dān)。

另一類投資房是沒有房產(chǎn)權(quán)而只有股權(quán)的投資，也就是你買的不是具體哪個戶型，而是和其他人合伙給一家公司幫你去購買個小區(qū)的一套或者幾套甚至整棟樓，然后進(jìn)行管理出租。

這么一來你不要有任何費(fèi)心的事情，而這家管理公司會按照約定給你利息或者分紅，等到項(xiàng)目賣掉后也會按出資比例分給你利潤。這一類最大的缺點(diǎn)是你自己沒辦法控制收入，收多少，什么時候賣都沒有控制權(quán)。


為什么華人這么偏愛美國房產(chǎn)呢？

眾所周知，美國產(chǎn)權(quán)是永久性的，所以，許多剛到美國的中國買家都會有“在美國買房就要住一輩子，甚至要代代相傳“的觀念。

其實(shí)這與美國的實(shí)際情況不太相符。根據(jù)歷年平均統(tǒng)計(jì)，美國人大約7年左右就會換一次房屋。

換房的換房的原因多種多樣，比如工作地點(diǎn)改變。子女外出讀書，家庭人口變化，或者退休后吧城區(qū)市中心換到偏遠(yuǎn)安靜的郊區(qū)等。

此外，美國換房頻繁的原因還在于沒有戶口的限制，同時城市鄉(xiāng)村差距小，住在哪里都很方便。


那么投資房產(chǎn)的主要收益體現(xiàn)在哪里呢？

事實(shí)上，在美國投資房產(chǎn)的收益體現(xiàn)在較高的租金回報(bào)率和房產(chǎn)的升值空間。

因此，投資房產(chǎn)有兩個方面需要考慮：一個是租金回報(bào)率；一個是升值的潛力空間。


美國的房子出租不難

在美國房子出租并不難。以西雅圖為例，這里經(jīng)濟(jì)繁華，外來人口很多又是旅游城市，需要大量出租房。

很多買家擔(dān)心房屋無法出租的問題，其實(shí)是過慮了，沒有房子是租不出去的。

房子能否出租取決于業(yè)主希望的租金是否符合租賃市場的價格，關(guān)鍵在于賣價是否符合市場。

通常，房屋越貴的地方其租金回報(bào)率是比較低的。比如東南兩岸的紐約，舊金山，洛杉磯等都是房價比較高的區(qū)域，由于這些地區(qū)房價常常攀升，而對應(yīng)的租金上漲水平跟不上房價上漲的幅度，因而其租金回報(bào)率相對比較低。

但從長期來看,這些地方房屋升值的空間比其他租金回報(bào)率高的地方要大,因?yàn)橄胍�購買此類房屋的人數(shù)較多，而買入的數(shù)量越多其房價就越高，這就是供需平衡。

所以在投資時，并不是購買低價格高回報(bào)的房屋就是最好，而是要綜合多方面考量。


經(jīng)紀(jì)公司很關(guān)鍵

美國是一個資訊透明的地方，在看好一處房產(chǎn)后，經(jīng)紀(jì)公司大多都會幫助客人做房屋的價格評估，估算這個房子在最近的市場交易中的價值。

如果賣主的要價高了，經(jīng)紀(jì)人就要幫助買家殺價。如果要價低于市價，經(jīng)紀(jì)人就要幫買主趕快搶下。

有的時候有多位買主都看上同一個住宅，為了得到住宅，可能要出比要價高的價格才能行。

因此，并不是每一個房屋都要?dú)�價, 而是要看要價的高低。重點(diǎn)是，買家要能正確評估房屋的價值，這需要一位好的經(jīng)紀(jì)人協(xié)助。

一個好的經(jīng)紀(jì)人可以幫助您實(shí)現(xiàn)投資的高收益，往往是事半功倍的效果。

比方說，經(jīng)紀(jì)公司可以從MLS得到各種準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。買家要買房的時候,要求經(jīng)紀(jì)人做房屋估價外，不妨也要求做一個租價評估；這對于專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人來說沒有問題。


外國人辦理房貸有差異

貸款投資，以房養(yǎng)房，是比較劃算的房產(chǎn)投資方法，海外買家可以在美國貸款購房，目前很尋常也很容易。但是，不是每一家銀行可貸款給海外買家。

外國人貸款與美國人貸款之間是存有差異的：美國人貸款條件：信用、收入、工作是否穩(wěn)定；外國人貸款條件：需有較多自備款，通常要求40%-50%左右。一般大約能貸到5-6成。


由于每一個銀行的貸款利率不同，對申請人的條件要求也不同。通常如果銀行利率較高，則手續(xù)簡單要求低；

有的銀行利率低，但是要求條件多，并不是每個人都能符合。建議申請貸款之前多家咨詢，多比較，選擇適合自己，對自己最有利的一家。


了解美國文化很重要

在美國買房，不要為了砍價而挑毛病，許多買家為了砍價而故意雞蛋里挑骨頭。

這個做法是有別于美國文化。在美國習(xí)慣中，因?yàn)橄矚g這個房屋而出價。

選擇出價的原因，必定是已與其他房屋比較后，覺得它是其中最符合條件或者是性價比最高的。

每個房屋都不是完美的。挑毛病只會讓賣家反感，適得其反。賣家有可能會直接不考慮買家的出價而選擇別人。在另一方面，通常稱贊賣家的房子是博得賣主青睞的方法。

在美國，房子買賣與家具買賣是分開的，這是當(dāng)?shù)氐牧?xí)慣。通常買賣房屋的時候，房價包含了不可移動的裝飾。


比如固定在房屋的吊燈，地角邊飾，嵌入式的柜子等等不可移動的配件。

而可以移動的配件都是屬于個人的物品, 比如沙發(fā)、桌椅等家具，不包含在屋價內(nèi)。

另外，院子里的盆栽可以移動，便不含在房價內(nèi)，院子里的樹是種在地上不可以移動的就包含在房價內(nèi)。

賣家賣了房子，不一定愿意賣他的家具。如果說屋內(nèi)有自己喜歡的家具或裝飾，買家可以提出購買建議。


外國買家最熱門的市場是什么？

也許令人驚訝的是，國際大都市紐約市的主場狀態(tài)甚至沒有打破國際買家的前五名。

相反，佛羅里達(dá)州名列榜首，約有22％的銷售額。其次是加利福尼亞州，為12％; 德克薩斯州，12％; 新澤西州，4％; 和亞利桑那州，在4％。紐約州排在第九位。

“休假買家通常會以合理的價格尋找溫暖的地點(diǎn)，”海爾說�！胺鹆_里達(dá)州和亞利桑那州都是他們發(fā)現(xiàn)的州�！� 

加拿大人喜歡佛羅里達(dá)州的令人羨慕的天氣，而中國買家選擇加利福尼亞州，這更容易從亞洲到達(dá)。得克薩斯州的邊界位置是墨西哥人的首選。

與此同時，新澤西很熱，因?yàn)樗�離紐約市很近 - 而且成本相對較低，她說。

根據(jù)NAR的調(diào)查，外國買家中最大的份額 - 約49％ - 尋找住在大部分時間的家庭。此外，18％正在尋求投資物業(yè)，約12％需要度假屋。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國買家連續(xù)四年，蟬聯(lián)外國買家在美購置房產(chǎn)交易額第一名，從之前一年的273億美元躍升至317億美元。

為什么華人這么偏愛美國房產(chǎn)呢？并不是因?yàn)槲覀儻偪竦馁徺I欲和跟風(fēng)心態(tài)趨勢，而是因?yàn)槊绹�地產(chǎn)真的有良好的投資前景。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國獨(dú)立屋是價格增長最快的，而且預(yù)計(jì)還將持續(xù)上漲，不僅如此，投資美國房產(chǎn)更有安全感。