陳村鎮(zhèn)招商網(wǎng)訊：一簽40年的土地租賃合同，由于地價飆升，從招商引資演變?yōu)闅Ъs驅(qū)逐

　　如何處理農(nóng)村土地升值后的利益平衡，考驗多方管理者的智慧

　　近年來，廣東珠三角一帶的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織紛紛將其經(jīng)營管理的建設(shè)用地出租獲取穩(wěn)定收益。隨著地價的不斷攀升，原來不起眼的農(nóng)村集體土地成了房地產(chǎn)商和商業(yè)開發(fā)商眼中的“香餑餑”，早年與開發(fā)商簽訂了廉價長期租賃合同的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不甘“吃虧”，試圖撕毀合同收回土地。于是，紛爭頻發(fā)。

　　日前，在廣東省佛山市順德區(qū)人民法院審理的一起農(nóng)村集體土地租賃合同糾紛中，大都村村委會與村土地的承租方力源公司圍繞土地增值展開了一場利益博弈。

　　5年前：村民們敲鑼打鼓請進(jìn)“財神爺”

　　與力源公司簽下“天價”租金：前五年每年6100元/畝，之后每三年遞增10%

　　訴訟的雙方，是佛山市順德區(qū)力源物流城有限公司（下稱：力源公司）與順德區(qū)陳村鎮(zhèn)大都村民委員會和大都村股份合作社（下統(tǒng)稱：大都村）。

　　面對這場官司，力源的董事長龐國棋心里很不是滋味，“五年前，大都村可是敲鑼打鼓把我們迎進(jìn)來的�！�

　　大都村所在的陳村鎮(zhèn)是我國著名的花卉之鄉(xiāng)，東臨番禺，西接禪城，北靠南海、廣州，地理位置優(yōu)越。但由于長期以花卉種植業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對落后，村民的實際收入并不高。

　　2006年年底，力源公司到陳村考察以經(jīng)營金屬加工、貿(mào)易、倉儲和物流配送為主的金屬物流城項目時，大都村敏銳地抓住了這一商機。2007年4月，經(jīng)過多方比較和商談，大都村以位于佛山一環(huán)出口、毗鄰佛陳立交的地理優(yōu)勢奪得力源金屬物流城項目。

　　同年4月4日，大都村敲鑼打鼓地迎來了力源公司的簽約代表。雙方正式簽訂《大都土地租賃合同》約定，大都村將佛陳路以南、一環(huán)路以西的大都村土地（約560畝）租賃給力源公司，租賃期限為40年。

　　根據(jù)合同約定，力源公司給付的租金自簽約開始，前五年為每年每畝人民幣6100元，之后每三年遞增10%。這個價格在當(dāng)時已是“天價”。“相比當(dāng)時，周邊地價一般為每年每畝2000元左右的價格，我們給的條件相當(dāng)誘人�！绷υ垂�司聲稱。而每年340多萬元的租金收入和眾多的商貿(mào)、就業(yè)機會，也讓村民們對這個招商引資項目十分滿意。

　　為了留住“財神爺”、增強投資方力源公司的信心，大都村在土地租賃合同中書面明確表示，“不管現(xiàn)在或?qū)�來的法律對本合同的部分租賃期限是否有效作任何規(guī)定，甲方（大都村委會、大都村股份社）都自愿按本合同規(guī)定的租賃期限（40年）履行合同�！狈駝t將雙倍賠償力源公司利潤損失。

　　合同簽訂后，力源公司投入上億元資金對承租土地進(jìn)行了平整、開發(fā)和建設(shè)。2008年，力源金屬物流城正式建成，并對外招商經(jīng)營。

　　隨著金屬物流城的日漸繁榮，雙方的合作關(guān)系開始起了微妙的變化。

　　1年前：村民大會表決通過“驅(qū)趕”決議

　　4年前的廣州南站建設(shè)項目打破了寧靜。去年村委換屆選舉，新班子以承諾“趕走力源，收回土地”為競選口號得以上臺

　　2008年，一個項目打破了這里的寧靜。

　　作為高鐵始發(fā)站的廣州南站建設(shè)項目落戶與陳村鎮(zhèn)相鄰的番禺鐘村。陳村的地理位置開始變得突出，各類房地產(chǎn)項目如雨后春筍般涌入。

　　2009年7月，萬科地產(chǎn)以21.5億元拿下與大都村毗鄰的潭洲村登州商住地塊。登州村民每人每年高達(dá)幾十萬元的分紅款讓大都村村民十分眼紅，也徹底擊碎了大都村村民對力源項目的期待。一場撕毀合同的風(fēng)波開始暗暗涌動，大都村內(nèi)部對是否將土地繼續(xù)租賃給力源公司的問題起了分歧。

　　由于當(dāng)初對租用土地具體面積約定不明，為了避免糾紛，2010年7月23日,力源公司與大都村委會及大都村股份社又簽訂了《大都土地租賃合同補充協(xié)議》，約定經(jīng)實際丈量，雙方確認(rèn)租賃土地面積為561.3畝，其他合同條款不變。

　　補充協(xié)議簽訂后不久，本以為可以高枕無憂的力源萬萬沒有想到，村民并不買賬。反對將土地繼續(xù)租賃給力源公司的部分村民開始到廣東省各級信訪部門上訪。村民們認(rèn)為村委會、股份社出租給力源公司的土地未經(jīng)全體股東同意，并且存在租金低、租期長、違法用地、違章建筑等問題，要求將已出租土地收歸大都村集體管理使用。同時，部分村民甚至有組織地到力源金屬物流城門口聚集抗議，采取封堵路口、禁止商戶車輛出入等方式阻撓物流城正常經(jīng)營。

　　2011年4月，大都村舉行了村委換屆選舉，以承諾“趕走力源，收回土地”為競選口號的新一屆的大都村委會和股份社領(lǐng)導(dǎo)班子上臺。

　　同年8月24日，新當(dāng)選的大都村兩委召集全體村民召開股東代表大會和村民大會，舉手表決通過“驅(qū)趕”決議：不再將土地租賃給力源公司。會后次日，該村將一紙解除合同通知書送到力源公司，要求其在一個月內(nèi)清場，拆除建筑物，將土地歸還村民復(fù)耕。

　　雙方的矛盾一觸即發(fā)。

　　力源公司收到解除合同通知后于同年9月13日向順德區(qū)人民法院起訴，請求法院判決確認(rèn)大都村委會、大都村股份社單方擅自解除合同無效，雙方應(yīng)繼續(xù)履行合同。

　　法庭上爭議：土地增值收益歸誰？

　　一簽40年的合同，形勢一變，村民覺得自己虧了，投資人又覺得村民“沒有良心”

　　土地增值，利益誰收？40年期限的合同太長，村民覺得自己虧了，投資人又覺得村民沒有良心。

　　庭審中，兩被告大都村委會和股份社認(rèn)為，兩份土地租賃合同存在違法用地、未經(jīng)民主程序討論、租賃期過長、租金過低等問題，屬于無效合同，且已經(jīng)兩被告通知送達(dá)而解除。

　　法院先后組織了2次公開開庭審理，每次開庭均有超過200人的大都村村民到庭旁聽，法院邀請了當(dāng)?shù)匦侣劽襟w及人大代表到庭旁聽，進(jìn)行監(jiān)督。

　　為妥善解決雙方矛盾，順德法院合議庭多次組織雙方調(diào)解。原告力源公司表示，愿意適當(dāng)提高租金幅度，甚至提出以每年出資300萬元，且逐年遞增的方式設(shè)立大都村發(fā)展基金，用以補貼村民福利，但遭到兩被告拒絕。

　　大都村股份社社長梁一景代表村民提出了兩個調(diào)解方案：一是，土地租金自2007年4月起提高至每畝每年27000元，每五年遞增30%，且后20年的租金需一次性支付；二是，雙方將現(xiàn)已建成的力源金屬物流城一分為二，由村民及力源公司各自經(jīng)營，40年租賃期滿后，整個物流城歸大都村所有。

　　這兩個方案，力源公司均無法接受，他們算了一筆賬：按照方案一，租金從每年每畝6100元增長到27000元，增幅達(dá)到了343%，且后20年要一次性支付，這意味著公司要在2027年一次性給付6億多的租金！

　　“6億多，這簡直是漫天要價，對哪個公司來說都是根本不可能！”力源公司的代理人說，“現(xiàn)在我們已經(jīng)將整個物流城進(jìn)行了整體的規(guī)劃、開發(fā)和招商，如果強硬將其一分為二，搞兩個物流城，只會帶來資源浪費和惡性競爭，毫無疑問是一個雙輸?shù)慕Y(jié)局。”

　　戲劇性一幕：大都村緊急叫停7證人

　　以“重大事項未經(jīng)民主表決”等說法試圖主張合同無效，前4名證人卻向法官陳述“土地出租事宜進(jìn)行了表決”

　　為了徹底撕毀合同，大都村在庭審時拋出了“重大事項未經(jīng)民主表決”、“超過合同法規(guī)定的最高租賃期限”、“違反農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地強制規(guī)定”等說法，試圖主張合同無效。

　　最戲劇性的一幕出現(xiàn)了。2011年12月22日的第二次開庭中，被告大都村委會和大都村股份社為證明兩份土地租賃合同未按規(guī)定進(jìn)行民主程序討論而無效，向法庭申請了11位村民作為證人出庭作證。但11名證人僅出庭4人就被大都村緊急叫停。原因是證人梁某豪、梁某棠、羅某文在出庭作證接受法官詢問時，均一致陳述在2007年3月29日大都村進(jìn)行的股東、村民代表大會對涉案土地出租事宜進(jìn)行了表決，而不是他們認(rèn)為的未經(jīng)集體討論表決。

　　對于大都村提出的“違反土地法關(guān)于流轉(zhuǎn)禁止轉(zhuǎn)變農(nóng)地性質(zhì)的強制規(guī)定”的說法，法院并沒有給予支持。順德法院民一庭庭長陳海強表示，本案所涉租賃合同是集體建設(shè)用地使用權(quán)出租性質(zhì)的租賃合同，不是將農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)用地的違法用地行為，合同沒有違反《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的強制性規(guī)定。

　　而對于租賃期限的部分，法院還就該期限征求政府主管部門意見。政府復(fù)函認(rèn)為，雙方土地租賃合同沒有違反《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等法律法規(guī)的強制性規(guī)定。據(jù)此，農(nóng)村集體建設(shè)用地出租40年期限的約定，沒有超出上述生效的法律法規(guī)所規(guī)定的期限，合法有效。

　　法院經(jīng)審理后認(rèn)為，兩被告不能提供相應(yīng)的證據(jù)以證明兩份土地租賃合同無效。兩被告通知原告單方解除合同的行為，不符合法定或合同約定的理由，其通知解除合同的行為無效。因此一審判決確認(rèn)兩份土地租賃合同合法有效，雙方應(yīng)繼續(xù)履行。

　　一審宣判后，被告提起上訴。今年7月11日，佛山市中級人民法院判決駁回上訴，維持原判。

　　大都村不僅輸了官司，還要承擔(dān)100多萬元訴訟費。