溶洞旅游計(jì)劃報(bào)告旅游事業(yè)符合國情，在我們宜昌地區(qū)分部廣泛成功的景點(diǎn)都瀝瀝在目。清江畫廊、方山石林、五落鐘頂山等，都深受社會(huì)各界人士的好評。前車之鑒，這是一項(xiàng)可行性的成功項(xiàng)目。山青水秀的自然風(fēng)光最吸引社會(huì)各界人士的關(guān)注，成功的景區(qū)平均每天都有二千人左右的游客量，經(jīng)濟(jì)效益可觀，投資商都三年回本。

根據(jù)現(xiàn)在古坪萬花洞這旅游景點(diǎn)的特征，地勢環(huán)境的優(yōu)越，都勝過于前三大景區(qū)的特征，我們可以綜合性的開發(fā)，把這三大景區(qū)特殊的景觀都引用到這景區(qū)中，就會(huì)更吸引社會(huì)各界人士的關(guān)注，萬人寨溶洞旅游景區(qū)的建設(shè)，將具有革命歷史的色彩。從白蓮教起義，萬人寨就駐軍萬人，天然生存的避險(xiǎn)港。在抗日時(shí)期，賀龍?jiān)獛浺苍�居此地，劉興春，劉興年。張國成等革命烈士為了趕走日本人都壯烈的犧牲在這里，革命勝利后，賀龍?jiān)獛浽谶@里成立古神園蘇維埃政府，從此就成為革命根據(jù)地，為新中國的成立做出了卓越的貢獻(xiàn)。

萬花洞付有傳奇色彩。石門洞開，將軍把守、雄兵駐守、刀槍雨淋。洞內(nèi)寬大深廣，曾古人探險(xiǎn)，行七天七夜沒著邊，至今尚有腳印，沙灘還有草鞋。花洞山勢逶迤，若龍之展舒。其峰巒之峭拔，巖壑之幽深，林木之蓊郁，文化底蘊(yùn)之深厚，雄峻、幽深、奇險(xiǎn)是萬人寨，萬花洞的風(fēng)景特征。它不象丘陵那樣平庸，讓你輕易踩在腳下。它是一路的怪石、奇峰美景，能帶給人們心靈的愉悅。

洞內(nèi)因山而靈秀，萬人寨萬花洞之地，大小山峰數(shù)十余座，其山峰巍峨壯麗，氣勢磅礴。鬼斧開奇景，山靈造化功。洞內(nèi)有大量奇麓多姿、玲瓏剔透的石筍、石乳、石柱、石幔、石花，琳瑯滿目，組成了獅嶺朝霞、紅羅寶帳、盤龍寶塔、原始森林、水晶宮、花果山等景觀，洞內(nèi)的石花(雪花石)、石葡萄、石珊瑚、石筍、石柱、石塔、石瀑、石帽等自然組成了“雪花長廊”，如一座華麗的水晶宮。整個(gè)巖洞猶如一座寶石、珊瑚、翡翠雕砌而成的宏偉壯麗的地下宮殿。這天然形成的自然景觀在世界上罕見，會(huì)吸引社會(huì)各界人士的歡迎。

這項(xiàng)旅游項(xiàng)目能在突出它獨(dú)有的特色，具有特殊的價(jià)值、與眾不同。這項(xiàng)投資是一次性的投資，將終身受益。我們抱著一顆奉獻(xiàn)、懷念的心情，大力支持這項(xiàng)目圓滿成功，向外來投資商承諾，終身受益，讓世界各界人士知道此地懷念此地。

所有的項(xiàng)目都充分利用自然資源就地取材，以節(jié)省成本的原則創(chuàng)建，景區(qū)內(nèi)所有的項(xiàng)目：農(nóng)家樂、餐飲、住宿、光伏電站、蔬菜基地盆景基地、停車場、超市、板房出租等盈利項(xiàng)目由景區(qū)統(tǒng)一管理分配。

由于這個(gè)項(xiàng)目有它的特殊性，是政府部門的特批項(xiàng)目，也是政府部門的扶持性的項(xiàng)目。歡迎投資商前來考察，參與建設(shè)。

被評估項(xiàng)目 溶洞旅游萬花洞

評估對象及評估范圍 車次評估對象為被評估企業(yè)的股東全部利益、評估范圍為評估對象所涉及的全部資產(chǎn)和負(fù)債

溶洞旅游項(xiàng)目是夢回萬人寨、探秘萬花洞。位于湖北長陽鴨子口鄉(xiāng)，由4小小村合并而成。距鄉(xiāng)鎮(zhèn)24公里，縣城80公里，轄區(qū)面積45.5平方公里，海拔300-1400來，全村共有7個(gè)村民小組，680戶，1947人，萬人寨以長陽百蓮教起義駐軍萬人而得名，亦稱萬人洞，長陽縣《地名志》有記，萬人寨、洞內(nèi)寬廣無底，氣溫冬暖夏涼，景觀壯麗，更富有革命色彩，一九三四年七月，中共長陽縣委4人紅軍大會(huì)，成立古神園蘇維埃政府。<縣志記>，其古神園蘇維埃政府公章現(xiàn)存湖北省軍事博物館�？箲�(zhàn)英雄張國成、劉興春、劉興年的傳奇故事廣為流傳。萬人寨、萬花洞山勢逶迤，若龍之展舒。其峰巒之峭技、幽深、奇險(xiǎn)是萬人寨、萬花洞的風(fēng)景特征。它不象丘陵那樣平庸，讓你輕易踩在腳下。是一條崎嶇的山路攀登，一路的怪石奇峰美景帶給人們的心靈的愉悅。洞周山而靈秀，萬人寨、萬花洞之地，大小山峰數(shù)十余座。其山峰巍峨壯麗，山勢磅礴，鬼斧開奇景，山靈造化功。位于古坪莽莽群山中的萬人寨、萬花洞，在洞外看它象山很普通，然而進(jìn)得洞內(nèi)就會(huì)發(fā)現(xiàn)它“天下奇洞”聲名果然名不虛傳。洞內(nèi)有大量的奇麓多姿、玲瓏剔透的石筍、石乳、石柱、石幔、石花琳瑯滿月，組成了獅嶺朝霞、紅羅寶帳、盤龍寶塔、原始森林、水晶宮、花果山等景觀，洞內(nèi)的石花（雪花石）石葡萄、石珊瑚、石帽等自然組成了“雪花長廊”，如一座華麗的水晶宮，洞內(nèi)形態(tài)各異的大小石柱、石筍數(shù)以千計(jì)，宛如雨后春筍、錯(cuò)落林立，尤其是一根高40多米的“直通云霄”的巨大石柱，壯觀綺麗、實(shí)屬罕見。石花一朵朵、一簇簇的綻放在洞壁上，雖不像牡丹那樣華貴，但卻如白雪一樣純潔素麗。整個(gè)巖洞猶如一座用寶石、珊瑚、翡翠雕砌而成的宏偉、壯麗的地下宮殿。萬人寨、萬花洞集自然、人文景觀于一體。雄奇的山峰、廣袤的原野，深邃的肖家河大峽谷令我們目不睱接，嘆為觀止。如同仙境、被譽(yù)為“大自然的藝術(shù)之宮”使人流連忘返。

中國旅游業(yè)發(fā)展迅猛鄉(xiāng)村旅游發(fā)展模式已經(jīng)在各界的推動(dòng)下跨向了新的高度。鄉(xiāng)村旅游業(yè)誕生于19世紀(jì)的歐洲。第二次世界大戰(zhàn)之后，世界范圍內(nèi)的政治局勢趨于穩(wěn)定，旅游業(yè)在這一時(shí)期快速發(fā)展起來，也隨著工業(yè)的快速發(fā)展，很多城市的居民開始渴望走出城市，享受自然風(fēng)光與體驗(yàn)農(nóng)村生活。在城市居民的這一心理下，鄉(xiāng)村旅游開始成為新的熱門旅游項(xiàng)目。

在上世紀(jì)七八十年代旅游業(yè)成為非常大眾化的項(xiàng)目，發(fā)達(dá)的國家在這一段時(shí)間紛紛加大旅游方面的投入，我們宜昌從山峽大壩做起基本上只要談到宜昌山峽全國各界人士無所不知，接著引入我們長陽，清江畫廊、五落鐘頂山、天柱山這些地方都逐步美名遠(yuǎn)揚(yáng)，深受社會(huì)各界人士的觀愛。近年來，方山石林又一景區(qū)出現(xiàn)，平均每日游客雖達(dá)2000人左右，投資高三年回本、長陽這地方威名遠(yuǎn)揚(yáng)。

1、發(fā)展趨勢

目前長陽已經(jīng)成為了旅游重點(diǎn)風(fēng)景區(qū)，前四大景區(qū)的風(fēng)光深受社會(huì)各界人士的好評，每天來長陽的游客都是上千人。事實(shí)，實(shí)踐可以證明旅游項(xiàng)目符合國情，是一個(gè)可取性的項(xiàng)目。

2、前景分析

萬人寨、萬花洞這景區(qū)、地勢位置、山勢環(huán)境優(yōu)越，勝于前四大景區(qū)的特征而且這地方具有革命歷史的色彩，更會(huì)吸引全國各界人士的關(guān)注。

項(xiàng)目以環(huán)境為基礎(chǔ)，憑借四季怡人的山間氣候、層次豐富的山間景觀，以及淳樸厚重的土家文化，著為打造生態(tài)、文化、康養(yǎng)、娛樂體閑為一體的高度品質(zhì)度假基地。立足市場，以康養(yǎng)民宿農(nóng)業(yè)體驗(yàn)為特色，借助于方山風(fēng)景區(qū)、清江畫廊風(fēng)景區(qū)所具有的特別的景觀引入到本風(fēng)景區(qū)中，在充分發(fā)揮自己本區(qū)獨(dú)有的景觀，附有革命歷史色彩的舊址，這些優(yōu)越條件，就會(huì)更勝于前幾大景區(qū)游客的關(guān)愛。

一、風(fēng)股市場分析

1、投資活躍市場分析

長陽目前三大景區(qū)聞名全國各地，深合家歡各界社會(huì)人士的好評，清江畫廊、方山石林、五落鐘頂山、天柱山等每天游客量達(dá)千人以上。萬人寨、萬花洞景區(qū)的建設(shè)勝于這些景區(qū)的景觀，它可以綜合性的開發(fā)，可以借助這幾大景區(qū)的獨(dú)特景色都引用到這景區(qū)中來。在充分利用這地址的優(yōu)越的歷史背景，革命歷史色彩的舊址，就更能吸引社會(huì)各界人士的關(guān)注。會(huì)把每天來長陽旅游的各界人士引入百分之七十的游客前來觀光體驗(yàn)。

2、前景競爭力分析

本項(xiàng)目距離清江畫廊10公里，方山石林35公里，天柱山15公里，初來乍到的游客會(huì)選擇具有綜合性的景觀去體驗(yàn)，本項(xiàng)目的建設(shè)都要引用這些景區(qū)獨(dú)特的景觀建設(shè)到本項(xiàng)目中來，在充分發(fā)揮此項(xiàng)目獨(dú)有的特色，就將勝于其它景區(qū)的游客前來觀賞的客源，很有效的成為人們休閑度假的理想去處。

二、估值結(jié)果及建議

1、評估結(jié)果

經(jīng)過對企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析及經(jīng)營能力的評估、建議企業(yè)的參觀估值為3億~4億元。

2、估值依據(jù)

1）門票收入、項(xiàng)目區(qū)日游客溶量為662人，按一般游客溶量計(jì)算則項(xiàng)目理論上年游客溶量約為24.16萬人，景區(qū)門票按100元/人次計(jì)算。項(xiàng)目每年門票收入理論值約為2416萬元，同樣按旺季以理論日溶量的70%，淡季以理論日溶量的20%計(jì)算，則項(xiàng)目年游客溶量為10.7萬人，項(xiàng)目每年門票收入約為1070萬元。

2）服務(wù)收入，項(xiàng)目內(nèi)游客按人均消費(fèi)200元/人計(jì)算，則項(xiàng)目服務(wù)費(fèi)收入值為4832萬元，考慮淡旺季差異及實(shí)際情況，則項(xiàng)目每年服務(wù)收入約為2140萬元。

3）光伏電站1050平方米，每天可發(fā)電63000度電，每度電按0.4元計(jì)算，計(jì)每天25200元，全年919,8000萬元。

4）板房出租，修建150套活動(dòng)板房，一套每月按1000元/月計(jì)算，一年本項(xiàng)目收入為151200萬元。

5）盆景、鮮花培植基地，對外出售。蔬菜基地，這些為食堂提供服務(wù)。

6）200輛停車場，平均每輛車收50元/輛，每年收入約36萬元。

7）本項(xiàng)目中的賓館做200套，平均每套按180元/間計(jì)算，考慮則旺季與淡季差懪按70%值為每月9072000萬元。

8）食堂平均按400人計(jì)算，每人消費(fèi)30元/人計(jì)算，每年4380000萬元。

9）固定資產(chǎn)價(jià)值，項(xiàng)目計(jì)劃總投入約1.3621億元，考慮到自然景觀及相關(guān)生態(tài)的緊缺性，項(xiàng)目固定資產(chǎn)值樂觀估計(jì)按三倍溢價(jià)，項(xiàng)目固定資產(chǎn)值為4.0863億元，按保守估計(jì)，項(xiàng)目按兩倍溢價(jià)計(jì)算，則項(xiàng)目固定資產(chǎn)價(jià)值為2.7242億元。

風(fēng)險(xiǎn)說明：

1、《本估值報(bào)告》中所有的內(nèi)容均基于被估值企業(yè)提高的數(shù)據(jù)材料做出任何估值企業(yè)所提交材料的實(shí)際性、合法性、估值報(bào)告中的建議、評估及結(jié)果，只作為對企業(yè)的參考，未來的發(fā)展?fàn)顩r等事項(xiàng)投資方依據(jù)自身判斷，實(shí)地考察為準(zhǔn)。