美國(guó)房產(chǎn)的持有成本到底是多少？主要分為三塊內(nèi)容：一個(gè)是在美國(guó)持有房產(chǎn)的情況下，共性的兩筆費(fèi)用——房產(chǎn)稅和房貸。第二個(gè)話題，是不同的房屋類型，它們所產(chǎn)生的費(fèi)用會(huì)有哪些差別？第三個(gè)話題是，應(yīng)該以什么樣的策略在美國(guó)做房地產(chǎn)投資？

1在美國(guó)做房東會(huì)面臨哪些費(fèi)用？

美國(guó)的房產(chǎn)稅是由縣政府來(lái)收的，不同縣的房產(chǎn)稅征收比例不同。每一個(gè)縣會(huì)有專門做房產(chǎn)稅評(píng)估的人員，每一年對(duì)不同區(qū)域的房?jī)r(jià)做一個(gè)評(píng)估，然后在某一個(gè)價(jià)格的基礎(chǔ)上，對(duì)房子征收房產(chǎn)稅。

那么房產(chǎn)稅征收的基數(shù)是怎么確定的？要回答這個(gè)問(wèn)題，就先了解一下美國(guó)房子幾種不同的價(jià)值：一種是成交價(jià)，另外一種是它的市場(chǎng)價(jià)，還有一種的評(píng)估價(jià)，即評(píng)估員對(duì)房子價(jià)值的一個(gè)評(píng)估。此外還有一些可能大家會(huì)見(jiàn)到的價(jià)值，比如說(shuō)ARV（ after repair value），就是在維修之后的價(jià)格。

而房產(chǎn)稅征收的基數(shù)并不是以上所說(shuō)的任何一個(gè)價(jià)格，它是一個(gè)專門為房產(chǎn)稅所做的征稅價(jià)。這個(gè)征稅價(jià)是由縣里面專門的工作人員每一年來(lái)確定的：根據(jù)房子所在地附近類似房子的價(jià)格來(lái)做一個(gè)評(píng)估。

第二個(gè)大家需要知道的是美國(guó)房產(chǎn)稅以年度來(lái)征收。如果沒(méi)有及時(shí)交納，可能會(huì)產(chǎn)生管理費(fèi)、罰金、利息等等，這時(shí)候你的持有成本就會(huì)越來(lái)越高。如果在一段時(shí)間當(dāng)中你還沒(méi)有交的話，政府會(huì)采取進(jìn)一步行動(dòng)，在你的房產(chǎn)上加一個(gè)留置權(quán)，直到最終把這個(gè)房子拍賣用于還債。不同的州具體的操作的規(guī)定和流程差別很大的。

在所有的房子可能存在的負(fù)擔(dān)當(dāng)中，房產(chǎn)稅是第一位。如果你這個(gè)房子被拍賣了用來(lái)還款，第一位要還的是地方政府的稅，就是這個(gè)房產(chǎn)稅。所以房產(chǎn)稅是第一重要的你持有房子的一個(gè)成本。

房產(chǎn)稅金其實(shí)是很好計(jì)算的，即房產(chǎn)稅=(征稅價(jià)值/1000)*房產(chǎn)稅征收比例。而房子的征稅價(jià)值（assessed value）是在縣政府辦公室的網(wǎng)站上去具體查到的。assessed value是專門針對(duì)房產(chǎn)稅的征收所做的一個(gè)價(jià)值的評(píng)估。大家注意，這跟你的市場(chǎng)價(jià)等等其他價(jià)值是不掛鉤的，assessed value并不能夠當(dāng)作其他的任何價(jià)值來(lái)考慮，它只僅僅是房產(chǎn)稅征收的一個(gè)基數(shù)。

現(xiàn)在來(lái)看第二筆費(fèi)用——房貸。中國(guó)的房貸還款就只是本金和利息。在美國(guó)，房貸的花樣會(huì)非常多樣。有一些貸款是像中國(guó)這樣還本還息的，還有一些可能是一開始只還利息，到最后才還本金，那么最后要還的本金相當(dāng)高，所以這個(gè)英文當(dāng)中ballon mortgage，就是像氣球一樣的結(jié)構(gòu)。

還有一些，是利率會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)的情況做調(diào)整的，這種也是一種在美國(guó)會(huì)見(jiàn)到的貸款結(jié)構(gòu)。還有一種是利率逐漸升高，一開始你看它利率還不錯(cuò)，但到后面就會(huì)利率很高。

一般來(lái)說(shuō)在美國(guó)，房貸不只是本金加利息，比如還有針對(duì)房貸的保險(xiǎn)。這其實(shí)是保護(hù)出借人的一種措施，如果你還不上的話，這個(gè)出借人能夠得到一定的補(bǔ)償。在這具體說(shuō)的每個(gè)月還款，這跟你貸款結(jié)構(gòu)、貸款的年限有關(guān)。

第三個(gè)一定會(huì)產(chǎn)生的費(fèi)用是屋主保險(xiǎn)。這個(gè)保險(xiǎn)一般分為兩個(gè)部分，一個(gè)是物理性的，一個(gè)是責(zé)任性的。物理性的，比如說(shuō)火災(zāi)、颶風(fēng)、風(fēng)暴、煙熏、冰雹、蓄意的破壞、個(gè)人財(cái)產(chǎn)的失竊。而責(zé)任性指的是，朋友來(lái)家摔斷腿，自家狗把客人咬，保姆跑下樓開門崴了腳，諸如此類的情形。

美國(guó)常見(jiàn)的保險(xiǎn)一共有六個(gè)類型，其中最普遍大家所采用的叫做HO-3。它就會(huì)覆蓋房子本身，還有房子里面的財(cái)產(chǎn)損失。但是請(qǐng)注意，對(duì)于HO-3來(lái)講的話，地震、洪水、戰(zhàn)爭(zhēng)，或者是核事故，這些一般是保險(xiǎn)當(dāng)中不覆蓋的，并且對(duì)于洪水來(lái)講的話，你是需要另外購(gòu)買保險(xiǎn)的。

以上是我跟大家分享的第一個(gè)部分，就是這些共通、產(chǎn)生的一些費(fèi)用。第二個(gè)部分，我們來(lái)看看不同的房屋類型，會(huì)涉及到哪些不同的費(fèi)用。

2不同類型的房屋，所有權(quán)和持有成本有哪些差別？

美國(guó)最常見(jiàn)的房屋類型是一戶或者兩戶的獨(dú)棟住宅，也就是single family home或者duo-plex。一般我們認(rèn)為一戶到四戶都是住宅的類型。另外大家在美國(guó)還會(huì)遇到其他幾種類型的房子，一種是condominium，簡(jiǎn)稱condo。一種是apartment，一種是cooprative。

三者有的共同之處：在建筑結(jié)構(gòu)上是完全一樣的，而三者的區(qū)別僅僅就在于它們的所有權(quán)形式。對(duì)于condo來(lái)講，擁有的是除了四面墻、天花板地面之外的空間，當(dāng)然也排除一些公共的區(qū)域。

公寓apartment是由一個(gè)公司整體性地持有，然后你是去租用其中的一間一間的房子，你是租戶，不是房東。所以我們可以簡(jiǎn)單的來(lái)理解成condo是分戶出售的，而公寓是分戶出租的。

第三種cooprative，這種就是你去購(gòu)買的是一個(gè)股份，你擁有的是一個(gè)股份，你要你購(gòu)買的并不是一個(gè)屋契，而是一個(gè)帶有失效日期的一個(gè)長(zhǎng)的租約。

具體看它們產(chǎn)生的一些費(fèi)用，對(duì)于condo的屋主來(lái)講，承擔(dān)的費(fèi)用包括了維護(hù)費(fèi)、日常的運(yùn)行管理費(fèi)、公共區(qū)域的保險(xiǎn)等等，所有這些費(fèi)用的會(huì)統(tǒng)一的由屋主協(xié)會(huì)來(lái)收取。這個(gè)屋主協(xié)會(huì)就是HOA，在網(wǎng)上看這些房源的話，經(jīng)常會(huì)看到一個(gè)HOA費(fèi)，那么就是這筆費(fèi)用了，這類似于中國(guó)的物業(yè)費(fèi)。這筆費(fèi)用通常有三百美元。

Coopritive的費(fèi)用：實(shí)際的運(yùn)行費(fèi)用、co-op的房貸的本金和利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)，還有一項(xiàng)是儲(chǔ)備金。這些費(fèi)用的多少，是根據(jù)所持有的股份的多少來(lái)計(jì)算的。比如房貸本金和利息，指的不是你個(gè)人的貸款，而是整個(gè)項(xiàng)目可能存在的貸款，要求按照一定比例進(jìn)行承擔(dān)。所謂儲(chǔ)備金，大家可以理解為一種儲(chǔ)蓄賬戶，是一個(gè)用于緊急維修和大的整修的資金賬戶。

除了以上說(shuō)的這些，還有可能出現(xiàn)一些特殊收費(fèi)。比如地方政府在正常的房產(chǎn)稅之外，會(huì)為了公共建設(shè)而特別收取的費(fèi)用。這種情況并不少見(jiàn)，分?jǐn)傁聛?lái)的費(fèi)用并不會(huì)很多，也是按年收取的。

雖然雜亂費(fèi)用很多，但目前對(duì)于這個(gè)房產(chǎn)稅來(lái)講的話，會(huì)有一些減免的政策。具體的美國(guó)的這個(gè)稅收的政策，征收減免規(guī)則比較復(fù)雜，就如何征收的減免的問(wèn)題，最好你是能夠去咨詢一下注冊(cè)會(huì)計(jì)師。根據(jù)你個(gè)人的具體的情況，這個(gè)房子的情況，看看是不是符合一些減免的條件。

所以在一些情況下，大家對(duì)于房產(chǎn)稅也不能夠簡(jiǎn)單的理解為，就是一個(gè)征稅價(jià)值乘以百分比的結(jié)果，就固定一定是這么多。比如說(shuō)在某些換房的情況下，是有可能在一定時(shí)間之內(nèi)不產(chǎn)生房產(chǎn)稅的。還有某些情況的是你的房產(chǎn)稅可以有減免的。

3應(yīng)該以什么樣的策略在美國(guó)做房地產(chǎn)投資？

到目前為止講了這么多，我們可以看出，在美國(guó)持有房產(chǎn)的成本確實(shí)是比較高的，有各種各樣的費(fèi)用。

就是在這樣的一個(gè)情況下，如果我們?nèi)匀话凑詹捎脗鹘y(tǒng)房地產(chǎn)投資的方式來(lái)考慮美國(guó)房地產(chǎn)投資的話，就會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題。

比如說(shuō)，有朋友問(wèn)我，現(xiàn)在有這樣的一個(gè)房子，20多萬(wàn)，在德州達(dá)拉斯附近，我要不要把它買下來(lái)？我人不在達(dá)拉斯，但是我通過(guò)中介托管把它出租，每個(gè)月收我8%的管理費(fèi)，劃不劃算？這個(gè)算下來(lái)的話，很難說(shuō)你的收益有多高。

這位朋友的房源是從哪看的？是在從網(wǎng)上看的，那首先的一個(gè)問(wèn)題就是他拿到的房子，是以市場(chǎng)拿到的，這個(gè)當(dāng)中的空間就非常有限。對(duì)很多中國(guó)人來(lái)講，你一提到房地產(chǎn)投資，他就把這個(gè)事情跟買房和持有房產(chǎn)劃等號(hào)。當(dāng)然美國(guó)也有這樣做的，就是買房等升值，還有買房出租。我個(gè)人把這樣的做法稱為傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資。

但采用傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資的方式，你會(huì)遇到兩個(gè)問(wèn)題：第一個(gè)問(wèn)題，就是剛才咱們討論的美國(guó)房子的持有成本是比較高的；第二個(gè)問(wèn)題就是美國(guó)房子的升值并沒(méi)有像中國(guó)那么瘋狂。在這種情況下，年收益的年回報(bào)率就很有限了。

既然如此，我們?yōu)槭裁匆�把這些房子拿在手上？我們還有沒(méi)有其他更好的操作？這個(gè)時(shí)候我們需要?jiǎng)?chuàng)意房地產(chǎn)投資，而不是傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資。

我們需要去破解剛才我們遇到的兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是美國(guó)的房子的持有成本比較高，另外一個(gè)就是它的房?jī)r(jià)增值不像中國(guó)那么快。所以我們相對(duì)應(yīng)的策略的關(guān)鍵就在于一是要低于市場(chǎng)價(jià)拿到房子，第二個(gè)就是不能夠把房子拿在手上。這兩點(diǎn)其實(shí)是非常重要的。尤其是第一點(diǎn)，低于市場(chǎng)價(jià)拿到房子這個(gè)是美國(guó)非常多房地產(chǎn)投資策略的一個(gè)前提。

現(xiàn)在具體的來(lái)看一下這兩點(diǎn)。首先是低于市場(chǎng)價(jià)拿到房子。很多人會(huì)覺(jué)得這個(gè)怎么可能，這個(gè)是一種常態(tài)的做法嗎？其實(shí)對(duì)于房產(chǎn)投資的這個(gè)機(jī)會(huì)。有哪些力量在背后起作用？人們通常能夠理解的是來(lái)自于經(jīng)濟(jì)的力量，我們說(shuō)市場(chǎng)價(jià)其實(shí)是由經(jīng)濟(jì)情況來(lái)確定的，實(shí)際上這個(gè)背后還有另外一個(gè)因素，這個(gè)因素是大部分人會(huì)忽視，我認(rèn)為可能95%的人會(huì)忽視，就是個(gè)人因素。

舉一個(gè)例子，大家需要理解美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)邏輯，很重要的就是大家要理解美國(guó)人的收入、生活方式。比方說(shuō)你是一個(gè)公司的員工，在這個(gè)公司已經(jīng)工作了23年，前天上班還好好的，但是第二天一去公司被通知裁員了，你沒(méi)有收入了。

大家知道美國(guó)的個(gè)人存款其實(shí)是非常有限的，丟失工作后僅僅能維持一個(gè)月，那么就會(huì)出現(xiàn)房貸還不上的情況。房貸還不上會(huì)導(dǎo)致什么問(wèn)題呢？銀行第前兩個(gè)月會(huì)要求你還前面欠下的錢，但是到了第三個(gè)月，他可能就不需要你還錢了，他有一個(gè)加速條款，到第三個(gè)月的時(shí)候，你所有的欠款都必須還上。這個(gè)時(shí)候，銀行會(huì)讓你喪失這個(gè)房子的贖回權(quán)，對(duì)這個(gè)房子進(jìn)行拍賣。

我舉得這個(gè)例子是每個(gè)人都可能遇到的一個(gè)情況，也是美國(guó)社會(huì)中不斷在出現(xiàn)的情況。他會(huì)持續(xù)出現(xiàn)，而且跟你這個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)是否過(guò)熱沒(méi)有直接的關(guān)系，而是個(gè)人層面的因素。

在這些情況下，你就有可能用一個(gè)低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格拿到這個(gè)房子。比如說(shuō)繼承房產(chǎn)。美國(guó)有很多繼承房產(chǎn)的情況，繼承房產(chǎn)的時(shí)候會(huì)發(fā)生兩個(gè)情況，一是本人根本不知道他有繼承的房產(chǎn)，最后這個(gè)房子就會(huì)欠稅了以后會(huì)被政府拿去拍賣。這個(gè)時(shí)候你去參與競(jìng)拍就可能以低于市場(chǎng)價(jià)拿到這個(gè)房產(chǎn)。

還有另外一種情況就是繼承了這個(gè)房卻不愿意交這房產(chǎn)稅所以不想要這個(gè)房子。這個(gè)時(shí)候房子對(duì)他來(lái)說(shuō)是一個(gè)負(fù)擔(dān)，所以你也可能以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格拿到房子�？傊�，在這里面，你是幫助屋主解決了他的負(fù)擔(dān)，同時(shí)自己得到了一個(gè)很好的投資機(jī)會(huì)。

在美國(guó)是有一個(gè)比較成熟的體系來(lái)處理拖欠房產(chǎn)稅這件事情。當(dāng)然在不同的州這個(gè)情況是不一樣的。政府每一年它會(huì)收房產(chǎn)稅，用于消防、學(xué)校、修路這些費(fèi)用這些成本。

在美國(guó)很多時(shí)候欠稅的具體原因都不得而知，比如說(shuō)可能僅僅因?yàn)槎悊螞](méi)收到，或者公司內(nèi)部溝通的原因，總之各種各樣的原因會(huì)欠稅。那么欠稅了之后，政府會(huì)要求他們補(bǔ)交這個(gè)稅款、支付罰金，但仍然會(huì)有很多人交不上，或者是沒(méi)有采取行動(dòng)去補(bǔ)交。

從政府的角度來(lái)講，罰款不是目的，只要稅款收不上來(lái)，它就影響政府的政策。這個(gè)時(shí)候政府會(huì)在這些房產(chǎn)上加一個(gè)負(fù)擔(dān)——留置權(quán)，然后把這些留置權(quán)拍賣給投資者，并且承諾給投資者一個(gè)高的回報(bào)，這個(gè)年回報(bào)率從6%到36%不等。

這樣一來(lái)政府從投資者手上拿到了錢，而房主有一定的贖回期。大家可以想象為投資者扮演了銀行的角色，先貸款給政府，然后政府有了錢還這個(gè)投資者的時(shí)候，把本金和利息就一并還給這個(gè)投資者。

舉一個(gè)很有意思的例子：美國(guó)有一個(gè)超市Walmart，它的停車場(chǎng)曾經(jīng)在房產(chǎn)稅的拍賣會(huì)上被拍賣。

對(duì)于美國(guó)超市來(lái)講，沒(méi)有停車場(chǎng)是難以想象的事情。這個(gè)超市的主體建筑顯然是不欠稅的，而停車場(chǎng)卻欠了稅。那這個(gè)當(dāng)中有很多可能性：可能這個(gè)停車場(chǎng)是由公司的總部管理的，而這個(gè)總部不在這個(gè)洲，可能在溝通的過(guò)程當(dāng)中他沒(méi)有收到這個(gè)稅單，導(dǎo)致他就是沒(méi)有交稅。所以最終這個(gè)停車場(chǎng)被拿出來(lái)拍賣。

然后這個(gè)時(shí)候就有人以遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格拿到了這個(gè)停車場(chǎng)。這種時(shí)候這個(gè)人會(huì)做什么呢？把這個(gè)停車場(chǎng)出租給這Walmart？Walmart并沒(méi)有很多的選擇，第一他不能夠沒(méi)有停車場(chǎng)，第二他不能一下子說(shuō)搬走。因?yàn)樗�可能投入了上千萬(wàn)美元才把這個(gè)店經(jīng)營(yíng)起來(lái)，他的選擇可能是給這個(gè)人支付一筆比較高的費(fèi)用，然后每年再贈(zèng)送一個(gè)車位。這是一個(gè)很有意思的現(xiàn)象，也是一個(gè)真實(shí)的案例。

通過(guò)這些是想跟大家說(shuō)明，大家要看到在美國(guó)投資它有很多個(gè)人層面的原因，他并不是經(jīng)濟(jì)層面的原因，這些原因它所造成的機(jī)會(huì)是一直在出現(xiàn)的。

第二點(diǎn)就是不要把房子拿在手上。我們中國(guó)常見(jiàn)一個(gè)事：一種是你拿著房子等升值，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是低買高賣，然后另外一種就是拿來(lái)出租。這兩種形式之外，美國(guó)其實(shí)還有另外兩種常見(jiàn)的房地產(chǎn)投資類型。

一種叫lease-option，這是有兩個(gè)詞語(yǔ)來(lái)構(gòu)成的，lease是租賃，option在這兒是一種購(gòu)買的特權(quán)�；�本操作就是這個(gè)合同約定可以短期，通常是1到3年租一套房子，租約期滿的時(shí)候，可以選擇把這個(gè)房子買下來(lái)，或者不買下來(lái)。如果選擇買下來(lái)，房主是一定要賣的。這個(gè)時(shí)候選擇權(quán)在房客不在房主，這個(gè)聽起來(lái)好像是對(duì)于房主不利，但是實(shí)際上真正的操作過(guò)程當(dāng)中，他實(shí)際上是對(duì)房主非常有利的一種操作的策略。

第二是聰明的出租。就是在這個(gè)出租的過(guò)程當(dāng)中加入lease-option這樣的策略，照這樣的一種策略是能夠增加你的獲利點(diǎn)，是能夠很大程度增加你的回報(bào)率，然后再高賣。這會(huì)讓你的收益可能會(huì)比傳統(tǒng)方法高出一倍。

美國(guó)的房地產(chǎn)投資還有第一種玩法叫做賣家融資，英文是Seller financing。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是在交易當(dāng)中賣家充當(dāng)了銀行的角色，貸款給買家。這樣的操作方式，再加上美國(guó)的房地產(chǎn)合同，幾乎全部都能夠轉(zhuǎn)讓的，當(dāng)中就產(chǎn)生了非常多的可能性。像低買高賣，其實(shí)我們往下走是有非常非常多的其他的策略，就像剛才我說(shuō)的光這個(gè)賣家融資，可能就有一百多種策略，那這些就屬于比較深的部分，這些策略當(dāng)中有一些。真的是非常非常聰明，令人拍案叫絕的。

另外一個(gè)特點(diǎn)就是美國(guó)房地產(chǎn)投資的整個(gè)鏈條，已經(jīng)是劃分非常細(xì)了。有的人專門做這個(gè)wholesale，翻譯過(guò)來(lái)叫批發(fā)，這些人其實(shí)是跟屋主簽了一個(gè)購(gòu)買的合同，但房子并不會(huì)到自己手上，他們轉(zhuǎn)手把這個(gè)合同轉(zhuǎn)讓，相當(dāng)于把這個(gè)合同再賣掉。它可能會(huì)賣給下一家賣家，或者下一個(gè)環(huán)節(jié)的投資者，或者一個(gè)做rehab（把有破損的房屋拿去做翻新）的人。