1.保土地法的主要內(nèi)容

保加利亞調(diào)整房地產(chǎn)及其交易的法律主要是《保加利亞憲法》、《所有權(quán)法》、《國(guó)家物權(quán)法》、《市物權(quán)法》、《民事訴訟法》、《投資促進(jìn)法》、《地區(qū)發(fā)展法》、《合同法》、《公寓所有權(quán)管理法》等。

保加利亞房地產(chǎn)權(quán)屬既可以是公有的，也可以是私有的。公共財(cái)產(chǎn)屬于國(guó)家和市政所有，由相應(yīng)的行政機(jī)構(gòu)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。在滿足法律明確規(guī)定的條件后，公共財(cái)產(chǎn)可以通過(guò)特許或租賃委托給第三方運(yùn)營(yíng)。在租賃的情況下，國(guó)有公共財(cái)產(chǎn)的租賃期不得超過(guò)10年，市屬公共財(cái)產(chǎn)租賃期不得超過(guò)5年，且均需通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)形式進(jìn)行。公共財(cái)產(chǎn)不得在占有和過(guò)期地役權(quán)的基礎(chǔ)上進(jìn)行處分（例如買賣、捐贈(zèng)、實(shí)物出資、交換等）和取得。但是，市屬公共財(cái)產(chǎn)的限定權(quán)利可以依法授予第三方，例如建筑權(quán)等。私有財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)可以屬于個(gè)人、法律實(shí)體、國(guó)家和市政府，但對(duì)外國(guó)人有一定的限制。

根據(jù)保加利亞2007年3月20日簽署的入盟協(xié)議，保加利亞修訂了《保加利亞所有權(quán)法》、《森林法》、《保護(hù)區(qū)法》、《農(nóng)業(yè)用地所有權(quán)和使用權(quán)法》等。根據(jù)修訂案，歐盟成員國(guó)和歐洲經(jīng)濟(jì)區(qū)成員國(guó)公民（常住居民）和法律實(shí)體均可以依照入盟協(xié)議的規(guī)定，在保加利亞取得土地所有權(quán)。但下述情形中，保加利亞有權(quán)對(duì)成員國(guó)公民和法律實(shí)體取得土地所有權(quán)做出限制：（1）自2007年1月1日起五年內(nèi)，用于第二住所的土地；（2）自2007年1月1日起五年內(nèi)，農(nóng)業(yè)、森林和林業(yè)用地。但是，上述限制不適用于希望在保加利亞安頓并長(zhǎng)期居住的作為個(gè)體農(nóng)民的居民，但其應(yīng)當(dāng)在保加利亞登記署進(jìn)行BULSTAT（取得統(tǒng)計(jì)號(hào)）登記。自2007年1月1日（保加利亞加入歐盟協(xié)議生效之日）起他們可以取得農(nóng)業(yè)和林業(yè)用地的土地所有權(quán)，開(kāi)展農(nóng)業(yè)活動(dòng)。

若非歐盟或歐洲經(jīng)濟(jì)區(qū)成員國(guó)的國(guó)家和保加利亞簽署了相關(guān)的國(guó)際條約，并經(jīng)保加利亞憲法規(guī)定的條件正式認(rèn)可，則該國(guó)公民（非常住居民）或?qū)嶓w也可以在保加利亞取得土地所有權(quán)。

外國(guó)人（非居民或居民）可以通過(guò)法律繼承的方式取得土地所有權(quán)。若所繼承的土地是農(nóng)業(yè)、森林和林業(yè)用地時(shí)，如果該外國(guó)人不滿足保加利亞入盟條約或其他國(guó)際條約所規(guī)定的條件，則應(yīng)當(dāng)在三年內(nèi)將土地的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給有權(quán)取得上述土地的個(gè)人或?qū)嶓w。

2.外資企業(yè)和個(gè)人獲得土地的規(guī)定

對(duì)于外國(guó)人取得土地的限制不適用于包含外國(guó)人的保加利亞法律實(shí)體。因此，外國(guó)法律實(shí)體或個(gè)人可以通過(guò)購(gòu)買現(xiàn)存保加利亞公司的股份或權(quán)益，或根據(jù)保加利亞法律新設(shè)公司，從而取得土地所有權(quán)。而且，該公司可以是外國(guó)人全資所有的公司。

外國(guó)法律實(shí)體或個(gè)人另一種間接取得土地所有權(quán)的方式是通過(guò)購(gòu)買現(xiàn)有保加利亞公司的股份。

而且，外國(guó)公司和個(gè)人可以購(gòu)買在保加利亞已經(jīng)擁有房地產(chǎn)權(quán)屬的保加利亞公司的股份。